房地产通讯
房地产通讯第五期

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

名人热议

中国已经错失控制通胀的时机,中国经济存在些许泡沫,而且可能硬着陆。全球经济依然没有脱离危险,非洲是个颇具投资吸引力的地方。
                                   6月14日,投资大亨乔治-索罗斯

如果没有《米老鼠和唐老鸭》这样脍炙人口的作品,迪士尼乐园从何而来?假如我们用一个人们陌生的卡通形象设计乐园,又会有谁去呢?这种盲目建设,很可能适得其反。
中国动漫学会常务副会长 欧阳逸冰

目前楼市调控的限购政策不应长期延续,若长久使用限购‘麻药’将令商品房领域投资减少,加剧住宅供给不足,令房价再度上涨。一些专家称中国楼市泡沫化严重,鼓动楼市调控要打压泡沫,实际上就像堂吉诃德在对着风车发动进攻一样,充满着不符合实际的空想。其实风车是很正常地在转。
中国房地产开发集团理事长 孟晓苏

中国已进入房地产熊市,将持续5年左右,大城市的平均房价很可能会下降一半以上,土地价格将下降更多,部分省市的价格甚至可能下降80%以上。
6月22日,瑞信中国投资年会,独立经济学家 谢国忠

刚性需求旺盛,反过来说,现在空置率是相当惊人,再一个就是说,买房子的人大多数是作为投资的,投资这部分假如说经济不是软着陆,而是硬着陆发生的必然是国家经济的危机和倒塌,所以说我的想法就是不但国家今年不会放松政策,明年还得持续。
6月24日,中国国际休闲度假地产高峰论坛,北京泰业管理董事长 岳培业

企业建保障房肯定是要赚钱的,地方政府不掏钱也必须把这个钱补上,即要在土地出让金上补上,否则地方政府既不掏钱又不让利,让企业发债去建保障房最终肯定不行,这是一个困局,走不出来的。
著名财经评论员 马光远
目 录
房产热点 5
※从6月20日起,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点 5
※保障房开工率整体不足,资金短缺导致开工难,保障房建设资金亟待融资创新 5
※住建部:房屋征收评估完全按市场价 6
行业动态 8
※严控形势下地方政府积极改变推地思路 8
※标准普尔将我国房地产开发市场的行业评级展望调至负面 8
※我国迎来动漫主题公园建设潮 9
※国土部要求严格落实异常交易地块上报制度,对土地市场的监控范围正在扩大到全国所有县级及以上城市 10
※广州8家企事业单位自建13395套保障房 11
※上海探索保障房共有产权模式 11
※北京住建委回应:正研究放松对高端项目的限购,消息不实 12
※土地管理法修改重点:征地制度 13
※新闻发布会:2011年中国地产金融(国际)论坛将在深圳举行 14
新法速递 16
※国家发展和改革委员会办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知 16
看点一:地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设 16
看点二:支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资 16
看点三:企业债券募集资金用于保障性住房建设的,优先办理核准手续,缩短核准期 17
实务探讨 18
※ 关于临时用地的使用建设、复垦问题 18


房产热点
※从6月20日起,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点
    6月14日,央行决定,从6月20日起,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。自去年以来,央行更是先后12次上调准备金率。
此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的历史新高位。
※保障房开工率整体不足,资金短缺导致开工难,保障房建设资金亟待融资创新
为确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划,住建部5月下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》,要求各地方政府在6月6日前必须公布保障房的项目进程,包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。
最新数据显示,截至5月底,上海动迁房开工50%以上,经适房项目约完成25%的开工计划。截至5月下旬,江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。截至4月底,重庆已开工20.4万套,占年度保障性住房建设总量的41%,属开工率较高城市;浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套,完成年度目标任务的33.2%。另外,北京新开工建设、收购保障性住房20万套以及深圳开工建设7.3万套保障性住房的计划,目前执行情况也并不乐观。从整体来看,目前仍约有七成保障房没有开工,资金短缺是最大障碍。
目前,保障房和商品房的开发贷款都属于房地产开发贷款,被纳入楼市调控范围,这是保障房贷款受限的关键因素。因此,业内人士建议,为顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向,应将两类贷款实现分类管理,并落实中央关于支持保障房建设的金融政策,确保贷款额度和优惠利率;与此同时,加强监管,防止企业“套贷”用于商品房开发。
专家认为,加快保障房建设是一项系统工程,既需要完善银行贷款等“主流”融资渠道,也需要不断创新融资方式;既需要地方政府、企业的持续探索,也离不开中央有关部门、金融机构不断的机制创新、形成合力。
今年5月,上海公积金管理中心首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”,总投资14.98亿元,为上海的公租房“储备库”新增住宅2200余套。另外,天津、上海等地也在加快推动保障性住房投资信托基金(REITs)设立工作。
※住建部:房屋征收评估完全按市场价
6月3日,住房和城乡建设部继今年1月份公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》后,又发布了《国有土地上房屋征收评估办法》【建房〔2011〕77号】,确定了房屋征收补偿的评估办法。
评估办法规定,负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定;征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格,不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。

 

 

 

 

 

 

 

行业动态
※严控形势下地方政府积极改变推地思路
    5月31日,北京市土地储备中心举办了专门的“近期入市交易土地介绍”信息发布会,高调表示将从6月份起逐步推出1200公顷经营性用地。
中国土地勘测规划院副总规划师邹晓云表示,在房地产市场调控的大背景下,地方政府既不能违背中央意愿推出高价地,又不愿意市场过冷,因此只能通过控制土地出让节奏、灵活设计土地结构等方式,吸引开发商目光,维持土地市场热度。
据一位参加此次北京准备入市土地信息发布会的开发商透露,有的区县国土部门负责人向开发商“推介”保障房地块时,负责人会告诉开发商这一地块可以配建多少面积的商业地产或商品住宅,“让开发商感到有利可图。”
※标准普尔将我国房地产开发市场的行业评级展望调至负面
    因我国市场的信贷环境越来越具有挑战性,标准普尔将我国房地产开发市场的行业评级展望从稳定下调至负面。标普在最近公布的报告中表示,尽管面临通货膨胀和政策风险,经济复苏和低利率政策继续为亚太地区其他房地产市场提供支撑。
  标准普尔信用分析师符蓓表示,未来6-12个月关于我国地产开发商评级的负面消息可能会越来越多,因我国的信贷环境趋紧,而且越来越严厉的政府调控政策也加剧了房地产市场的下行态势。符蓓称,在杠杆率上升和竞争激烈的环境中,销售额若大幅下滑,将显著削弱开发商的现金流保护措施。
  标普预计,今年下半年我国房地产价格或面临大幅调整;如果销量依然低迷,开发商的流动性将很快干涸。
※我国迎来动漫主题公园建设潮
新华网报道:近年来,在国家政策的“东风”下,“朝阳文化产业”动漫产业迎来“井喷式”发展期。在此背景下,不少地方都把建设动漫主题公园,纳入发展动漫产业的重要任务。特别是今年,全球第6家迪士尼乐园在上海破土动工,风靡世界的卡通小猫Hello Kitty乐园也落户浙江安吉,使这股动漫主题公园建设潮,继续加温。
6月1日,第七届长春国际动漫艺术节在长春欧亚卖场会展中心隆重开幕。仅吉林省长春市,就有至少2家动漫企业计划建设动漫主题公园。其中,坐落于长春市高新区的“多多国”大型游乐动漫主题公园,目前已基本完成园区规划设计,将于7月开工建设。该动漫主题公园占地面积60万平方米,总投资3.5亿元,将打造成为大型游乐及体验式教育的“动漫世博园”,预计2012年建成并投入运营。
今年5月份,河南省发布了《关于促进动漫产业发展的意见》,提出在“十二五”期间,把河南省建设成为全国动漫强省,其中一个重要目标,就是建设2至3个动漫主题公园。
“国际旅游岛”海南,也把建设动漫主题公园提上日程,计划开发九龙山动漫主题森林公园。该公园投资6亿元,将把实体主题公园与动漫、游戏、3D虚拟现实等高科技相结合,成为“海南岛体验式旅游新典范”。
山东青岛计划建设的动漫主题公园“动漫传奇海”项目,则欲成为“全球首家动漫游戏海洋主题体验园”。该项目位于占地面积498亩,总投资额约70亿元,项目规划建设大型室内数字体验区、室外游戏主题区和线上线下互动3大板块。
在西部,重庆市也雄心勃勃,投资100亿元建设中国西部最大动漫基地“中华动漫大观园”。该项目一期工程重点建设以中国历史文化为主题的动漫乐园。据了解,该乐园将于2013年底开园迎客,以抢占2014年上海迪士尼乐园开园先机。
※国土部要求严格落实异常交易地块上报制度,对土地市场的监控范围正在扩大到全国所有县级及以上城市
为强化房地产用地市场监测、严格落实《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》(国土资发【2011】2号)要求,建立健全异常交易地块上报制度,今年5月26日,国土资源部土地利用管理司发布了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》。
该函通知要求,需上报异常交易地块的城市范围为全国所有县级及以上城市;需上报的异常交易地块为各类房地产用地。凡在土地市场动态监测监管系统中归入“住宅用地”和“商服用地”,并且符合“招拍挂出让中溢价率超过50%,成交总价或单价创历史新高”条件的,均需要填报,其地价分别对应于城市地价动态监测系统中的居住地价和商业地价。
※广州8家企事业单位自建13395套保障房
广州今年将筹集8.5万套保障房,占广东省保障房建设任务的1/4,投入资金预计118亿元。据悉,目前8.5万套保障房已经被分解为91个项目,并已明确了所有项目具体提供保障房的种类和套数,以及开工和竣工时间。
羊城晚报记者获得的《2011年保障性住房安居工程项目统计表》(下称“统计表”)显示,91个保障房项目中,8个项目由企、事业单位利用自用土地建设:分别是广州建筑集团、广州市政公司、广州地铁公司、穗和公司、东建公司、安厦公司、番禺海关、华南理工大学。这些项目将供应13395套保障房,占了广州今年保障房建设任务总量的15.7%。其中,廉租房4410套,经济适用房3160套,公共租赁房5825套。
其中,穗和公司人和项目是最大的一个项目,土地面积高达35公顷,将建成2900套保障房,分别有经济适用房1000套、公共租赁房1900套。
另外,华南理工大学北校区项目成为广州首个由高校利用自用土地建设的保障房项目。该项目占地3.01公顷,将可供应1100套公共租赁房。此外,广州建筑集团和广州地铁公司的保障房项目均位于同德围。
※上海探索保障房共有产权模式
近年来,上海市根据实际情况,大胆探索,将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房,受到中低收入市民们的广泛欢迎。预计至今年年底,全市可供房源将达500万平方米、约8万套。
2009年底,上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点,房源销售基准价在每平方米4800元-5200元之间,有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。
上海市房管局局长刘海生介绍,申购者通过支付购房款取得部分产权,属于“自助”行为;政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者,属于“帮助”行为;两者合力帮助居民解决住房困难,逐步积累购房能力。
记者采访发现,“共有产权”模式实现了三个方面的“可持续”。一是居民住房条件改善、支付能力提高的可持续。二是保障房资源循环利用、“保障效率”提升的可持续。三是保障房“宜居性”的可持续。
截止目前,上海已先后三次降低共有产权房的准入门槛,人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元。越来越多的住房困难大龄结婚家庭、青年职工等群体成为受益对象。今年房源供应将达8万套,共有产权比例也将新增“六四开”。
※北京住建委回应:正研究放松对高端项目的限购,消息不实
观点地产网讯:6月17日消息,财新援引消息人士表述称,北京目前正在研究放宽限购政策,有望在今年年底前放松对高端项目的限购。
据悉,北京一直以“推迟发放预售证”的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市,避免拉高楼市成交均价。而京基地产在北京的首个高端别墅项目鹭府将在7月份入市,体现出北京开始重新发放高价楼项目预售证,这或是放松高端项目入市的一个征兆。
对于北京放松高端房限购的说法,中国住宅研究会副会长顾云昌指出,即便放开高端市场,到年底保障房建设跟上来,北京市提出的“新建普通住宅价格稳中有降”的目标也是可以实现的。

新华网6月22日电,6月21日,北京市住房和城乡建设委员会负责人明确表示,有关北京正研究放宽楼市限购的消息不实。
北京市住房和城乡建设委员会负责人表示,北京市坚决贯彻落实国家和北京市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策,确保实现房价控制目标,限购政策决不会放松,没有调整的安排,也不会按照房屋档次、价格区别对待,所谓“北京市正在研究放宽限购政策,拟放宽对高端项目的限购”的传言不实。
分析人士指出,开发商最近借势炒作北京将放松限购政策,不排除是有些开发商尤其是高端豪宅开发商销售遇阻,资金链遇到了麻烦,这恰恰表明北京市的最严限购政策起到了效果。
※土地管理法修改重点:征地制度
法制网:征地制度改革已经成为正在修改的《土地管理法》的重中之重。国土资源部有关专家在6月23日举行的《国土资源法律评价报告(2011)》发布上透露,就《土地管理法》的修订,国家已经成立了由中农办、全国人大法工委、发改委、农业部、住建部、国务院法制办以及国土资源部组成的工作领导小组,有关征地制度改革肯定会在修订的法律中有所体现。
专家表示,国务院领导就征地改革的内容多次进行批复,“尤其是针对涉及农民征地补偿和拆迁的问题,提出了非常明确的要求,就是加快征地方面的立法工作。”新一轮的《土地管理法》修订工作也在紧锣密鼓地进行,“2011年以后,由多部门联合成立的法律修改工作领导小组,就这次《土地管理法》修改的思路也比较明确,可以说征地制度改革已成为了这次《土地管理法》修改过程当中的重中之重。”
“因为正在修订的《土地管理法》毕竟是作为基本法来修订的,所以我们建议并呼吁,一方面要抓紧《土地管理法》的修改,另一方面可以着手起草《集体土地及房屋征收补偿相关条例》。”专家建议,《集体土地及房屋征收补偿相关条例》可以重点解决几个方面的问题,其中包括,关于征收补偿界定的合理梳理;程序的透明规范;国家和地方审批权限的平衡;落实征地农民的社会保障;健全和畅通失业农民的就业途径等。
※新闻发布会:2011年中国地产金融(国际)论坛将在深圳举行
 6月30日,中国地产金融(国际)论坛2011新闻发布会在北京中国大饭店隆重举行,中国国际商会(CCOIC)、中国国际金融博览会、国际地产金融协会(RIFA)、华盛莱蒙投资基金、北京大学汇丰商学院等单位领导出席了本次发布会,向媒体披露了有关中国地产金融(国际)论坛2011的主题、参会人、议程等相关重要信息。
中国地产金融(国际)论坛是公认的中国房地产界最重要的盛典之一。据介绍:此次论坛将在中国金融创新之都深圳举行,时间定在8月1日-3日。论坛邀请到了中央政府及金融创新先进地区的宏观规划、货币政策、金融监管、内外资审批等方面的高级官员、各类银行、投行、基金、信托、私人银行等地产金融专业人士,以及北京、港澳台、新加坡、美国、欧洲等金融、地产行业领袖、研究人士、学者,届时,深圳市长许勤、国务房发展研究中心副主任卢中原等多位领导及近千位房地产行业、金融行业精英将共聚一堂,揭开论坛大幕,就“十二五规划与地产金融”、“地产金融:周期与反周期”等相关议题,进行深度探讨,共同开启中国地产金融的新篇章。

新法速递

※国家发展和改革委员会办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知
继2010年6月10日,国务院颁布关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知(国发〔2010〕19号)后,国家发展和改革委员会于6月9日发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知(发改办财金[2011]1388号,下称该通知),该通知旨在于为如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务,充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用,引导更多社会资金参与保障性住房建设:
看点一:地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设
该通知认为,企业债券具有期限长、利率低的优势,是保障性住房项目市场融资的较好工具。投融资平台公司发行企业债券、募集的资金应优先用于各地保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后,投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。

看点二:支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资
该通知指出,地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的,如果符合国发 [2010]19号文要求,以及投融资平台公司发债的各项条件,可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业,也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。

看点三:企业债券募集资金用于保障性住房建设的,优先办理核准手续,缩短核准期
该通知称,为了及时满足保障性住房项目的融资需求,对符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业发行企业债券,用于公租房等保障性住房建设的,发行人可在正式报送发债申请材料前,将保障性住房项目的有关材料先行报我委预审。发行人正式申请材料上报后,我委将优先办理核准手续,简化审核环节并缩短核准周期。

 实务探讨
※ 关于临时用地的使用建设、复垦问题
在我国,临时用地的概念或定义,国家法律并未有明确的界定。但根据我国土地管理法及其实施条例的有关临时使用或占用土地的规定,在实务中,临时用地应是指因建设项目施工、地质勘察,以及抢险救灾等公众利益急需,并应依法临时使用的土地。
首先,哪些性质或类型的土地可以作为临时用地,对此,国家法律并没有限定。在实务中,从权属上看,可作为临时用地的土地既可以是国有土地,也可以是集体土地;从土地性质或用途上看,可作为临时用地的土地既可以是建设用地,也可以是农业用地,还可以是其它性质或用途的土地。
其次,哪些情形下可以临时使用土地,对此,土地管理法及其实施条例作出了规定,共有三种情形,一是建设项目施工,二是地质勘察,三是抢险救灾等公众急需。前二者临时使用土地须经市、县土地主管部门批准,如涉及城市规划内的,还须先经规划部门审批,而且,临时使用人还应与土地权属人签订临时使用土地合同,并支付临时使用土地补偿费,并且,前二者临时使用土地期限一般不超过两年,不得修建永久性建筑。
但因抢险救灾等公共利益需要急需临时使用土地的,无需办理临时使用土地的审批手续,也无支付补偿费、临时使用年限的要求,一切均应视险情、灾情等情况而定,而且,如为安置灾民而修建的永久性建设,还可以申请补办建设用地审批手续。
再者,不论因何种情形临时使用土地,也不论因临时使用了何种类型的土地,原则上,临时使用人对临时使用的土地负有恢复原状的法律责任,特别是如临时使用的土地涉及耕地的。近年来,要求18亿亩红线耕地保护的社会呼声日益高涨,为此,我国于今年3月5日颁布的《土地复垦条例》【国务院令(第592号)】首次要求因能源、交通、水利等基础设施建设和其他生产建设活动临时占用土地且损毁土地的临时使用人,承担复垦的法律责任。该条例明确了“谁损毁、谁复垦”的原则,要求使用人申请使用土地时需同时上报土地复垦方案,并应将土地复垦费用纳入生产成本或建设项目总投资范围。因此,今年3月5日后,如申请临时使用土地的,需考虑或承担土地复垦的法律责任。

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