房地产通讯
房地产通讯(201107)

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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此致

    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 


名人热议

此次加息并不能改变负利率状况,下半年还将加息2-3次,货币政策还会继续收紧,以达到抑制通胀的决心。
独立经济学家 谢国忠
取消福利分房至今十数年,一直没有《住宅法》立法。给了各级政府自由的改变市场预期,任意行政调控而扭曲市场的权力。也将房地产法弃之不顾。今又欲将宪法贱踏于脚下,剥夺公民居住的选择权。若将户籍做为限制购买权力的长期政策,必将影响北京人才的吸引与流动,也必将户籍审批变为寻租。倒退何时休啊!
7月15日,任志强之微博
开发商们与国务院领导们的想法差距怎么这么大呢?开发商前一段疯传一线城市要取消限购。今天国务院说,二、三级城市也要限购。
7月15日,潘石屹之微博
不要只是想着买房子的一定会赚钱,破产的人多的是。90年代内地在楼市输身家的人无数。几天前在香港某报头条读到,内地的楼市政府打来打去也打不死,北京某人说这证明泡沫愈来愈大。这样的智商我不懂。不久前我公开说看来中国的楼市泡沫是用钢造的,我可不便说如果连钢造的也要打破就简直愚不可及。
接受《南风窗》专访,国际知名经济学家 张五常
从目前房企的资金状况看,大部分房地产开发企业资金链都已经较为紧张;随着调控力度的逐渐加强,房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断,加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量,下半年楼市面临巨大的调整压力。由于当前的市场形势中,受到限购的影响,市场需求的总量是固定的,市场已经从前两年的卖方市场专向买方市场,要想在这个既定的蛋糕中多分的一块,就必须在价格上作出较大的让步,这一点,已经成为房企的共识,所以,下半年随着资金压力的加大,已经上市房企对于年报业绩的追求,必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。第三季度,房价将会有较为明显的回落。
著名财经评论员 杨少锋

目 录
房产热点 5
※央行2011年第二季度例会:通胀压力仍处高位,要把握好货币政策力度 5
※央行年内第三度加息,房贷利率达近10年最高 5
※统计局发布2011年6月房价数据 6
行业动态 9
※国资委未曾再提央企退出房地产的时间表和最后期限 9
※国土部首次土地问责73名官员被处分,最重为降级 9
※两部委发文要求各地政府按照20%比例筹措公租房资金 10
※财政部代理发行2011年一、二期地方政府债券 11
※内地多省保障房开工数量陡增,统计数据遭业界质疑,但住建部表示保障房开工率逾50%没有造假 13
※限购政策将扩至二三线城市,限购城市或将超过100个,住建部草拟新一轮限购城市名单 14
※北京拟将限购政策纳入基本住房制度 16
※河北廊坊否认出台楼市限价令 16
※上海出台新规再限开发商涨价 18
新法速递 19
※国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告 19
附:公告全文 19
实务探讨 21
※ 关于土地一级开发的立法现状及合作开发协议的签署问题 21

 


房产热点
※央行2011年第二季度例会:通胀压力仍处高位,要把握好货币政策力度
    7月4日,中国人民银行货币政策委员会在北京召开2011年第二季度例会。
    会议分析了当前国内外经济金融形势。会议认为,当前我国经济金融运行正向宏观调控预定的方向发展,但经济金融发展面临的形势依然复杂,世界经济继续缓慢复苏,但面临的风险因素仍然较多;我国经济继续平稳较快发展,但通胀压力仍然处在高位。
    会议强调,要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响,贯彻实施稳健货币政策,注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性,把握好政策节奏和力度。要综合运用多种货币政策工具,健全宏观审慎政策框架,有效管理流动性,保持合理的社会融资规模和货币总量。要着力优化信贷结构,引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持,特别是对“三农”、中小企业的信贷支持。要继续发挥直接融资的作用,更好地满足多样化投融资需求。进一步完善人民币汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定。   
※央行年内第三度加息,房贷利率达近10年最高
中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。
此次加息后最新的存款基准利率(单位:百分百)
 

此次加息后最新的贷款基准利率(单位:百分百)
 

本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。
※统计局发布2011年6月房价数据
7月18日,国家统计局发布了6月份全国70个大中城市房地产数据。数据显示,6月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有44个,占统计城市的6成。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有3个。
具体数据如下:
(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有12个,持平的城市有14个。与5月份相比,6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过0.5%,涨幅比5月份缩小的城市有24个。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有3个(分别是杭州、三亚、南充),涨幅回落的城市有28个。6月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有39个,比5月份增加了3个。
2011年6月70大中城市新建商品住宅价格指数表
环比以上月价格为100,同比以去年同月价格为100,定基以2010年价格为100
城市 新建商品住宅价格指数 城市 新建商品住宅价格指数
 环比 同比 定基  环比 同比 定基
北   京 100.1 102.7 103.9 唐  山 100.0 101.6 101.8
天   津 99.8 104.4 104.7 秦皇岛 100.2 108.6 107.9
石家庄 100.2 107.8 108.4 包   头 100.1 104.9 104.8
太   原 100.3 101.1 101.6 丹   东 100.1 108.0 109.1
呼和浩特 100.2 105.0 105.2 锦   州 100.2 105.3 105.7
沈   阳 100.4 106.8 106.9 吉   林 100.1 105.9 106.3
大   连 100.2 106.0 105.7 牡丹江 100.1 107.5 107.0
长   春 100.3 103.0 104.3 无   锡 100.0 102.6 102.8
哈尔滨 100.3 104.5 104.1 扬   州 100.0 104.7 104.7
上   海 100.1 102.6 103.0 徐   州 100.0 104.3 104.4
南   京 99.8 101.2 102.2 温   州 100.2 100.7 100.9
杭   州 100.0 99.3 101.1 金   华 100.1 104.0 103.9
宁   波 100.1 102.2 102.2 蚌   埠 100.0 103.2 104.0
合   肥 100.0 100.7 102.7 安   庆 100.0 104.3 103.9
福   州 99.9 103.8 104.0 泉   州 100.0 100.3 101.0
厦   门 99.9 106.7 106.2 九   江 99.9 104.0 104.5
南   昌 100.3 108.4 107.9 赣   州 100.0 105.5 105.3
济   南 100.3 104.5 104.6 烟   台 99.7 105.3 104.9
青   岛 100.2 104.8 104.4 济   宁 99.9 104.2 103.9
郑   州 100.3 106.6 107.0 洛   阳 100.2 108.2 106.6
武   汉 100.2 103.4 104.6 平顶山 100.2 104.3 104.3
长   沙 100.4 108.3 108.3 宜   昌 100.2 103.0 104.5
广   州 100.2 105.4 105.0 襄   樊 100.3 106.8 106.9
深   圳 100.1 104.7 104.6 岳   阳 100.1 107.5 109.6
南   宁 99.8 101.6 102.7 常   德 100.2 106.1 105.8
海   口 100.0 100.7 102.7 惠   州 100.1 105.2 104.9
重   庆 100.0 106.0 105.0 湛   江 100.1 104.7 105.3
成   都 99.9 103.6 103.5 韶   关 100.1 106.2 105.9
贵   阳 100.0 104.8 104.5 桂   林 99.9 105.9 106.0
昆   明 100.2 107.2 106.2 北   海 99.9 101.7 102.8
西   安 100.1 104.1 104.6 三   亚 99.9 98.0 101.6
兰   州 100.2 108.4 107.1 泸   州 100.1 100.8 101.0
西   宁 100.3 107.2 106.5 南   充 100.1 99.1 99.6
银   川 100.4 102.9 103.2 遵   义 100.4 106.5 105.8
乌鲁木齐 100.4 109.3 108.8 大   理 100.0 100.9 101.1
  
从数据来看,6月房价涨幅居前的均为二三线城市,且同比涨幅大都超过5%,已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市,领涨全国房价。
今年6月,新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的城市,包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等,均为二三线城市。其中,房价涨幅最高的为乌鲁木齐,为9.3%;兰州、南昌、洛阳紧随其后,涨幅分别为8.2%、8.2%、8.1%。


 

 

 

行业动态
※国资委未曾再提央企退出房地产的时间表和最后期限
2010年3月18日,国资委宣布,除16家以房地产为主业的央企外,不以房地产为主业的78家央企要逐渐退出。位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家,约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%,资产总额占比15%,销售收入和利润占比为15%和7%。
但2010年底,南方周末网报道称,在国资委发出的“退房令”的8个多月里,仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权,剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。
2011年2月,国资委规划局长王晓齐曾透露,央企“退地”基本整顿结束。
但是,《每日经济新闻》报道指出,仍有约70家央企旗下超过200家地产公司尚未退出。2010年底,78家央企虽已上交退出方案,但多数央企的退出方式是完成在建项目后不再参建新项目,而并非股权转让。
截至目前,国资委也一直没有提到央企退出房地产最后的期限和时间表。
※国土部首次土地问责73名官员被处分,最重为降级
    7月7日下午,国土资源部、监察部共同召开2010年度土地矿产卫片执法检查工作电视电话会议,通报处理了有关地方违反土地管理法律法规的责任人员。给予44名地方政府负责人、29名国土资源管理部门负责人纪律处分。

国土部部长徐绍史表示,2009年度的卫片执法检查首次覆盖到全国2859个县,并首次依据《违反土地管理规定行为处分办法》进行了责任追究,实现了国土资源执法监管方式的转折和提升。
根据《违反土地管理规定行为处分办法》,被问责的县级以上政府主要负责人将受到警告、记过、记大过、降级直至撤职的处分。
公布的问责官员名单中,最重的处罚为降级处分,大部分则为记过、记大过、警告等处分,还没有出现撤职或开除的处分。国土资源部执法监察局局长李建勤在接受中国之声采访时表示,这次问责做到了精准问责、合情合理、让被问责对象心服口服。
其中,问责官员名单涉及广东省的是:广东省阳春市市长林进球行政记过处分,阳春市时任副市长陈雄枢(现任阳春市政协主席、党组书记)党内警告处分,广东省阳春市时任国土资源局局长姚幸新行政记大过处分。
※两部委发文要求各地政府按照20%比例筹措公租房资金
7月11日,财政部与住建部联合发布《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》(以下简称通知),要求将公共租赁住房建设摆在优先突出位置,加大政府筹资力度,确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位,敦促各地政府按照20%的比例筹措公租房项目建设资本金。
通知指出,各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书,积极开展各项工作,尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。对于不同的公共租赁住房项目,要尽快确定具体的投资模式和投资主体。各地可按照20%比例,测算公共租赁住房项目资本金需求。
通知明确,按照公共租赁住房投资主体,分别由企业和政府解决项目资本金。在房地产开发项目中配建以及由企业投资建设的公共租赁住房,其项目资本金由相关企业自行解决,政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持。政府直接投资和政府组建投资公司建设的公共租赁住房,应当由政府注入项目资本金,其项目资本金资金可从中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金,以及地方政府债券资金等渠道筹集。
※财政部代理发行2011年一、二期地方政府债券
7月11日,根据2011年地方政府债券发行安排,经与山西、福建、厦门、山东、青岛、海南、重庆、云南、陕西、新疆、青海省(区、市)等人民政府协商,财政部决定代理发行2011年一、二期地方政府债券,该两期债券均通过全国银行间债券市场和证券交易所债券市场(以下简称各交易场所)面向社会各类投资者发行。
2011年一期地方政府债券的有关事项如下:
1.本期债券计划发行面值为254亿元,实际发行面值为254亿元。其中山西、福建、厦门、山东、青岛、海南、重庆、云南、陕西、新疆、青海省(区、市)额度分别为25亿元、24亿元、4亿元、31亿元、6亿元、15亿元、25亿元、40亿元、34亿元、30亿元、20亿元。各省(区、市)额度以2011年地方政府债券(一期)名称合并发行、合并托管上市交易。
2.本期债券期限5年,经投标确定的票面年利率为3.84%,2011年7月12日开始发行并计息,7月14日发行结束,7月18日起在各交易场所以现券买卖和回购的方式上市交易。
3.本期债券为固定利率附息债,利息按年支付,利息支付日为每年的7月12日(节假日顺延,下同),2016年7月12日偿还本金并支付最后一年利息。本期债券还本付息事宜由财政部代为办理。
2011年二期地方政府债券的有关事项如下:
1.本期债券计划发行面值为250亿元,实际发行面值为239.4亿元。其中山西、福建、厦门、山东、青岛、海南、重庆、云南、陕西、新疆、青海省(区、市)额度分别为26亿元、23亿元、4亿元、31亿元、5亿元、14亿元、25亿元、28.4亿元、34亿元、30亿元、19亿元。各省(区、市)额度以2011年地方政府债券(二期)名称合并发行、合并托管上市交易。
2.本期债券期限3年,经投标确定的票面年利率为3.93%,2011年7月12日开始发行并计息,7月14日发行结束,7月18日起在各交易场所以现券买卖和回购的方式上市交易。
3.本期债券为固定利率附息债,利息按年支付,利息支付日为每年的7月12日(节假日顺延,下同),2014年7月12日偿还本金并支付最后一年利息。本期债券还本付息事宜由财政部代为办理。
※内地多省保障房开工数量陡增,统计数据遭业界质疑,但住建部表示保障房开工率逾50%没有造假
按照中央规划,我国将在“十二五”期间建设3600万套保障房,其中2011年计划开工1000万套,且必须在11月之前完成。6月初,有媒体披露,截止到5月底,全国整体开工量仅约今年计划的三成,时间与任务进度明显不同步。
然而,从6月下旬开始,各地却陆续发布出让人振奋的数字,许多省份均已实现“时间过半,任务过半”。据媒体报道,辽宁、山西等地的开工率已达九成左右,而更突出的陕西省,除计划内的790个项目外,还超计划开工9个,开工项目总数占目标任务项目数的101.1%,在全国处于领先地位。
对此,房地产相关人士却有不同看法。
“这个开工进度令人难以置信”,在上海从事房地产开发的朱先生向人民网记者直言,地方政府债务负担本已沉重,在商业地产下滑,土地收入锐减的情况下,不具备大规模建设保障房的财力。
天津财经大学经济学院副院长丛屹则认为,数据陡增在情理之中。丛屹表示,和商业地产开发一样,保障房建设同样有规划、征地、招投标和开工等环节。从3月份各省正式接到任务的时间进度看,5月底有三成的开工进度算是正常,且下半年开始,保障房建设会明显加速。不过,对于6月下旬以来的数据,丛屹则也认为不排除其中有含“水”的可能。丛屹解释,“水分”主要是地方与中央的统计口径不一致。中央认定的保障房范围包括:廉租房、公租房和经济适用房。但一些地方在上报数据时将棚户区改造、危旧房改造、拆迁房及限价商品房列入其中。
7月26日,住建部副部长齐骥表示,随着施工旺季到来和各地工作力度加大,预计未来二三个月各地保障性安居工程建设速度会持续提升,有望实现11月底前开工1000万套的目标。
而对于此前坊间质疑保障房建设在一个月内由开工340万套急速提升到500万套的数据有造假嫌疑的说法,齐骥表示,由于从5月起北方地区项目逐步进入开工旺季,而多数保障房项目经过前期准备均在二季度和下半年集中开工,令保障房开工率从5月末的34%快速增长到6月末的逾50%。他表示,二、三季度是施工的黄金季节。
※限购政策将扩至二三线城市,限购城市或将超过100个,住建部草拟新一轮限购城市名单
在7月12日的国务院常务会议上,温总理建议:房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。鉴于此,北京中原就二三线限购政策对凤凰网房产独家解读政策影响:
1.目前执行限购的城市超过40个,限购的城市的成交量都明显萎缩,以北京为例,商品房与二手房的交易量都明显萎缩,在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业,本地户籍购房也占到了91%,相比之前都超过了40个百分点以上。投机投资需求明显被挤压出市场。限购很可能全国化,预计限购的城市可能新增加超过一百个。
2.目前二三线未限购城市面临着双重压力,本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。
3.再次重申限购政策不放松,严格信贷税收等政策,打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。调控不放松将使得部分开发商开始促销求量。

重庆晚报报道:为与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步,住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮的限购城市的名单。遴选新一轮限购的二三线城市名单,将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
附:城市定义
一线城市:指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市;普遍公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳
二线城市:二线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分,也可按城市规模、人口数量划分,或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。但是目前大部分省会及计划单列市都可以定义为二线城市。数量在30个左右
三线城市:是指比较发达的中小城市,指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市(125个左右)
(三线强):唐山绍兴台州嘉兴泉州漳州中山珠海淄博汕头吉林柳州银川西宁海口邯郸洛阳南通徐州镇江潍坊湛江鄂尔多斯
(三线中):拉萨保定秦皇岛沧州鞍山东营威海济宁临沂德州南充泸州滨州湖州金华泰州盐城桂林惠州湛江江门茂名莆田株洲岳阳衡阳宝鸡宜昌襄樊开封许昌平顶山赣州九江芜湖绵阳齐齐哈尔牡丹江大庆抚顺连云港泰安
(三线弱):本溪丹东辽阳锦州营口承德邢台大同榆林延安天水克拉玛依喀什石河子南阳商丘濮阳安阳焦作新乡日照聊城枣庄蚌埠淮南马鞍山丽水衢州南平永安邵武荆州安庆淮安景德镇新余湘潭常德郴州清远揭阳梅州肇庆玉林北海德阳宜宾遵义大理上饶等
※北京拟将限购政策纳入基本住房制度
北京是全国首批提出住房限购政策的城市之一,限购政策未来的走向如何?是否会有时间表?一直是社会关注的问题。
7月14日,北京市房协发布,今年上半年北京普通住房价格持续稳中有降的态势。北京市房协副秘书长陈志表示,从北京人口资源环境的承载能力考虑,限购政策将纳入正在研究制订的北京市基本住房制度中。
陈志表示,目前,限购等政策长效化的预期强烈,而且从北京人口资源环境的承载能力考虑,限购政策将纳入本市基本住房制度。
据了解,北京市“十二五”规划曾明确,将建立和完善基本住房制度,逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品房体系。目前相关部门正在研究制订北京市基本住房制度,在这个制度中,将针对不同收入群体的住房问题,提出有针对性的保障方向和措施,使不同群体,都可以通过不同方式,解决住房问题。
陈志认为,限购将会是一个长期性、长效性的政策。
※河北廊坊否认出台楼市限价令
7月25日下午,河北省廊坊市住房保障和房产管理局(以下简称廊坊市住房局)办公室相关人士向《每日经济新闻》记者澄清,廊坊市目前没有正式出台“限价令”。此外,该人士表示并没有向媒体正式公布过相关说法,但承认,“近期相关科室在接受新的商品房预售项目备案时,对相关开发商提出过类似的参考性建议。”
7月21日,有媒体报道,廊坊市当日出台了限价令,其限价目标为新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米,市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。
7月22日18时57分,廊坊市住房局在其官方网站--廊坊市房地产业信息网上发布公告称:“自5月份起,新申报预售许可的续建商品住房项目,最高销售价格不得高于1-4月份该项目最高销售价格;新建商品住房项目最高销售价格不得高于同地段、同类型商品住房1-4月份最高销售价格。具体到各项目,销售价格按区位、土地成本、规划条件、装修程度等不同情况,逐项目申报确定”,但公告中未现“限价”一词。
7月25日下午,廊坊市住房局办公室相关人士否认廊坊市出台了限价令,同时,对其他相关问题均以“不知道”相答。廊坊市委宣传部外宣局局长汪国会也向河北当地媒体透露,廊坊市并未出台关于“限价令”的“红头文件”,此前媒体圈内流传的“限价令”,是“前段时间,住房局个别科室的工作人员与开发商洽谈业务时提出的建议,并不是政府公布的执行标准”。他同时表示,廊坊市暂时不会出台限价政策。
※上海出台新规再限开发商涨价
 7月26日,上海市住房保障和房屋管理局发布 《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》,规定各区县房管部门要与价格主管部门加强配合,共同做好“一房一价”工作,销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。这意味着上海开发商此前借预留涨价空间,虚报网上参考价,将因为上述政策被彻底杜绝,对大多数开发商来说,涨价已经是不太可能的事了。
根据21世纪不动产机构此前的统计,目前上海45%的楼盘成交价格低于最低网上报价,其中更有5%左右的楼盘成交价低于网上报价20%以上。一些房地产业内人士说,由于上海网上房地产的参考价格只允许向下调,不允许向上调,开发商往往会选择在向市、区房管部门报价时,给出一个虚报的价格,为未来的实际涨价预留空间。
而上海出台的上述新规,要求销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致之后,开发商最后的涨价空间也被限制住了,开发商很难再涨价。
此外,新规还规定,未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用;也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式,收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

新法速递

※国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告
7月25日,国家税务总局针对现对个人终止投资、联营、经营合作等行为收回款项征收个人所得税问题,发布公告要求,个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为,从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等,均属于个人所得税应税收入,应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税,应纳税所得额的计算公式为个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额及相关税费。
附:公告全文
国家税务总局公告
(2011年第41号)

国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等规定,现对个人终止投资、联营、经营合作等行为收回款项征收个人所得税问题公告如下:
一、个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为,从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等,均属于个人所得税应税收入,应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。
应纳税所得额的计算公式如下:
应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额(投入额)及相关税费

二、本公告有关个人所得税征管问题,按照《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函〔2009〕285号)执行。

本公告自发布之日起施行,此前未处理事项依据本公告处理。

特此公告。
二○一一年七月二十五日

 

 

 

 

 

 

实务探讨
※ 关于土地一级开发的立法现状及合作开发协议的签署问题
从1999年1月起,特别是自2002年7月国土部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求在全国境内推行以招标、拍卖、挂牌形式公开进行土地使用权交易制度以来,我国土地供应市场开始逐步产生对土地一级开发的需求。可以说,土地一级开发,是我国土地市场所独有的概念。在土地开发实务中,土地由“生地”变“熟地”的过程就是土地一级开发,也是土地一级开发的最主要特征。
然而,直到目前,我国并未有专门一部法律对土地一级开发进行界定和规范,在法律层面上,我国有关土地一级开发的立法还是空白。但是,2007年11月19日,国土部会同财政部、央行联合制定的《土地储备管理办法》(下称储备办法),在规章层面上对土地一级开发的法律空白予以了一定的弥补,储备办法目前是我国土地一级开发唯一可参照执行的法律依据。
在实务中,土地一级开发是指政府委托土地储备机构,按照城市发展总体规划、土地利用总体规划、年度土地开发计划及控制性详细规划等政府及其主管部门审定的规划性文件,对确定的存量国有土地、拟征用或农转用土地,统一组织进行征地、拆迁和前期所需的基础设施建设以达到土地供应条件的土地开发行为。可见,土地一级开发过程中将涉及土地征收、拆迁、市政设施、公共设施建设、开发资金融资、土地供应等各方面问题,因此,三部委联合制定的土地储备管理办法无法满足土地一级开发过程中的法律需求并解决相应可能发生的法律问题。
由此,也就决定了,土地储备机构和土地一级开发企业更多地通过细化、规范土地一级开发合作协议以明确权利和义务,从而面对土地一级开发过程中可能发生的各方面法律问题。实务中,签署土地一级开发合作协议应注意的基本问题包括如下:
1.明确目标土地及合作开发的基本方式,包括但不限于拟开发的目标土地已取得的政府各类许可、规划证明文件及目标土地的基本资料(比如宗地图)、市政设施资料等。
2.明确一级开发各项工作的进度,土地一级开发涉及土地征收、拆迁、市政设施、公共设施建设、开发资金融资、土地供应等各方面工作,为保障土地供应的计划性,开发协议应当对各项工作进度作出规定。
3.明确各方的权利和义务,明晰各自的工作职责,比如规划许可类的手续申报,场地拆迁,道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设,地下市政管线的铺设等等工作分工。
4.土地储备办法要求土地储备资金实行预决算管理并实施专款专用,如涉及抵押贷款或担保贷款的,则银行将直接参与资金监管,政府财政主管部门也有权监督,因此,对于土地一级开发企业来说,应当通过开发协议或资金(监管)托管协议明确约定资金或款项的支付进度或条件,而土地储备机构应要求资金或款项的往来支付应出具有效凭证,以便最终核算土地一级开发成本。
5.明确土地一级开发工程验收标准及验收工作安排,关于土地一级开发的工程验收标准,目前尚无明确的法律规定,因此,开发协议必须予以明确规定。验收工作则一般由土地储备机构组织政府规划、建设、市政各职能部门以及土地一级开发企业共同参与进行。
6.一般情况下,土地一级开发企业参与一级开发的合理报酬或利润均是通过后期的土地公开交易收入进行兑现的,因此,开发协议还须明确土地公开交易后的收益确定方法及其分配比例、分配方式。
7.除前述之外,土地一级开发合作协议还应根据我国合同法的规定,明确违约责任、排他性约定、及其它特别约定。

 

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