房地产通讯
德赛房地产通讯(201202)

更新时间:2014-03-04 返回上一页

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    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 

 


名人热议

这个政策基调是什么呢?有五句话,第一句话叫做坚持房地产调控政策不动摇,第二句促进房价合理回归,第三句加快普通商品房建设,第四,扩大两现房建设,第五促进房地产市场发展。
住建部政策研究中心主任 秦虹 
新一年的到来,各地楼市仿佛也迎来了新的节点,楼市的成交量开始回升,“小阳春”、“龙抬头”开始出现,各地政府也开始了对楼市的“微调”,央行也开始下调存准率、鼓励刚需购房,种种迹象仿佛都在预示着楼市将要回暖。但是,经过近段时间的仔细观察我们发现,楼市近期“回暖”有点难。
中华房商合作联合会执行主席 贾卧龙
限购只是把现在的矛盾往后拖,限购最大的问题是要非市场化。那么限购引起的问题,就是市场化的时候必然给社会和市场造成一些其他经济体的一些误导。
 华远地产董事长  任志强
目 录
房产热点 5
※温家宝总理两年五次提及“促进房价合理回归” 5
※多地银行首套房贷利率回归基准点 6
※2012年1月份70个大中城市房价首次出现环比全部停涨 8
※2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点 8
行业动态 9
※一线城市土地收益,广州唯一实现增长 9
※广州1月楼市成交量环比下跌33%,但却呈量跌价升局面 9
※广州从化购房入户延期两年,限价调控不放松 10
※北京万科等房企重推首付分期,德赛合作楼盘也重现首付分期 11
※安徽芜湖购房新政被暂缓执行 12
※央行:加大对薄弱领域支持引导金融市场资源更好服务实体经济发展 13
※政治局:适时适度预调微调财政政策和货币政策 15
※发改委:上半年必须出台民间投资细则 15
新法速递 17
※《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》【国土资发(2012)26号】 17
附:《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》全文 18
实务探讨 22
※ 物权法系列 22
“相邻权”与“地役权”之辨 22

 


房产热点
※温家宝总理两年五次提及“促进房价合理回归”
1月31日,国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议,讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。会上,温总理对当前重点工作作了六项部署。其中,第三项就是涉及房地产调控政策:即巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。
自最近两年内的房地产调控以来,温家宝总理已经是第五次明确提及“促进房价合理回归”,前四次分别是:
第一次:
2010年2月27日 国务院总理温家宝在接受中国政府网专访与网友在线交流时表示,本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位。
第二次:
2010年12月26日温家宝在中央人民广播电台与听众进行与听众交流时第二次提及。温家宝称,在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力,决不会退缩。
第三次:
2011年5月1日温家宝视察北京保障房,重申使房价回归合理水平。温家宝说,我今天之所以到保障性住房工地来,就是因为中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的;要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移。
第四次:
2011年11月6日 温家宝在俄罗斯圣彼得堡发表谈话:“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫的动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
※多地银行首套房贷利率回归基准点
据德赛律师现有楼盘按揭业务来看,在广州,招商银行、工商银行的首套及二套房贷利率均可以按基准利率操作。
据经济参考报记者调查发现,北京、深圳等地的多家银行明确表示首套房贷“基准利率可以做”。
在深圳的四大国有银行中,除了工行表示首套房贷款利率基本要上浮5%,其余均表示可以申请基准利率。深圳的邮政储蓄银行甚至对一些优质客户可以提供9.8折贷款优惠。除此之外,股份制银行也大多可以申请基准利率,但也有一些银行明确提出了申请基准利率的前提,例如中信银行,如果贷款人不是公务员、老师等优质客户,需要在中信银行存入贷款金额的12%,方可申请到基准利率。
相比之下,外资银行的口子就松多了。深圳汇丰银行和花旗银行均表示优质客户首套房贷款利率可以打9折。
在北京,相比去年年底前的上浮5%到10%,目前京城各家银行首套房贷已普遍回归基准利率,占北京房贷市场份额最大的建行北京分行相关负责人告诉记者,目前建行仍执行原有房贷政策,即首套房贷按基准利率执行,在政策范围内依据贷款客户的不同情况略有差别。
银行首套房贷利率回归基准利率,是否意味着房贷松动了,房产调控政策调整了吗?
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,去年年底央行三年内首次下调存款准备金率,释放了几千亿元的资金,银行的信贷额度有所恢复,这是促使商业银行放松首套房贷的主要原因。
 中国房地产学会副会长陈国强表示,目前的首套房贷出现微调,有一定的季节性特点。每年的年初通常都是信贷集中释放的时候,房地产贷款无疑也会感受到这种变化。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为,首套房贷利率的变化只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显,就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底,调控的基调没有变化,只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。
中国人民银行营业管理部相关负责人表示,通常年初各家银行贷款额度都会相对宽松,回归“基准利率”也是正常的,本着“早放贷早收益”的原则,客户申请房贷也会相对容易,如果银行还对未来利率存在下调预期,那么适当放松就更正常了,但这不代表房地产调控政策会有任何变动,鼓励刚性需求和改善性需求本来就是调控的应有之义。
※2012年1月份70个大中城市房价首次出现环比全部停涨
2月18日,国家统计局发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,数据显示,全国70个大中城市,房价没有一个出现上涨情况。
数据显示,在新建商品住宅方面,2012年1月全国70个大中城市,价格环比下降的城市有48个,持平的城市有22个,没有一个城市出现上涨。从房价价格指数公布来看,首次出现了新建商品住宅环比全部停涨的现象。
从同比看,70个大中城市中,价格下降的城市有15个,比去年12月份增加6个。1月份,同比涨幅回落的城市有50个,涨幅均未超过3.9%。
从二手房看,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有54个,持平的城市有11个。与去年12月份相比,1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比上涨的仅5个城市:分别为贵阳、济宁、襄阳、韶关、遵义,均仅上涨0.1%。同比看,70个大中城市中,价格下降的城市有37个,比去年12月份增加了8个。1月份,同比涨幅回落的城市有29个,涨幅均未超过3.5%。
※2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次调整后,我国大型金融机构存款准备金率为20.5%,中小型金融机构存款准备金率为17%。
这是自2011年12月5日三年来首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率后第二次调整,也是2012年年内首次下调。
行业动态
※一线城市土地收益,广州唯一实现增长
据21世纪网报道,2011年广州土地出让金总收入达到475亿元,同比增加4%,其中市本级316.6亿元,同比增加1.1%,成为全国一线城市中唯一实现土地出让收入只增不减的城市。全国130座大中城市2011年土地出让收入同比减少了24%,北京、上海同比下降20.5%、35.8%。
广州市近年加大了住房保障财政投入,将土地出让的净收益用于保障性安居工程的提取比例从10%提高到13%。2011年,市财政筹集资金50.06亿元,中央补助专项资金7.45亿元,为历年之最。广州即将成立一家新的投融资主体安厦投资公司,承担保障房的投融资、建设、物管等工作。1月20日,广州市住房保障办与国家开发银行广东省分行签署《开发性金融合作协议》约定,2012年至2016年期间,双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。今年将与国家开发银行签订公共租赁房和廉租住房项目贷款合同110亿元。
据广州市房管局介绍,该局已提出2012年房地产主要思路报市政府审定。其中包括适当调整新建住房购买的行政调控手段,如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点,研究差别化“限购”措施的可行性等。
※广州1月楼市成交量环比下跌33%,但却呈量跌价升局面
根据广州市国土房管局阳光家缘2月2日的数据显示,1月份广州全市住宅网签成交量共计3348套,环比上月5010套成交量下跌33%;房价方面,1月成交均价12449元/平方米,环比上涨10%,整体呈现出“量跌价升”的倒挂局面。
天河区1月份成交量仅72套,环比上月126套成交量下跌42.9%,价格则从上月34644元/平方米升至本月37023元/平方米,涨幅达到6.8%。从化1月份住宅仅成交74套,环比上月755套成交量暴跌90%,但在价格方面反而由上月6920元/平方米均价增至今年1月份的8663元/平方米,增幅高达25%。
但是,海珠区1月共成交366套住宅,环比上月成交271套增长35%,跻身广州十区二县成交榜排行第四位,也是1月份广州十区二县中成交环比涨幅最大的区域。海珠区延续了去年12月有楼盘降价出售的趋势,1月份依旧有多个新盘降价出售及推出大幅优惠,其中力迅时光里、佳兆业君汇上品,在全市楼盘成交总榜跻身前十。
对于“量跌价升”之局面,地产专家韩世同认为,这是非常明显的楼价“假涨真跌”现象。原因在于这个阶段有不少市中心楼盘降价出售或低开出售,随之带来成交量的上涨;相对于郊区盘本身售价不高、降价空间不大而言,中心区楼盘即使降价后,总价仍会维持在2万元/平方米的较高水平,因此拉动了整体的均价,属于价格的结构性上扬。
※广州从化购房入户延期两年,限价调控不放松
1月12日,从化市人民政府发文指示,“原则同意有条件延缓购房入户政策2年,作为缓冲期,以利维护社会稳定”。
文件列举出非从化市户籍人员在当地购买商品住房申办入户的基本条件:一是所购商品房的土地使用权在2009年12月31日前获得;二是实施缓冲期两年。即买家需要在2013年12月31日前购房(购房时间的界定,以广州市房屋管理系统网签时间为准,并在办理入户时,提供商品房预告登记证明)。
对于今年的调控政策,从化市国土房管局相关负责人表示,“肯定不会比去年放松,但具体的房价增幅控制目标还在研究制定中,需要观察第一季度的市场情况再做决定。”该负责人还指出,从去年限价的效果来看,有效控制住当地房价的上涨幅度,从化房价涨幅已经从去年中期的9%回落到去年底的4%。
※北京万科等房企重推首付分期,德赛合作楼盘也重现首付分期
据新京报记者,目前北京约有12个楼盘提供首付分期付款,其中不乏如龙头万科旗下的万科•金域华府、长阳半岛、万科蓝山,以及2011年北京销售金额第一的金茂府等知名项目。
 
与北京相似的,德赛律师所参与的广州楼盘按揭业务,也出现了首付分期的销售方式。
据悉,“首套房首付3成,二套房首付5成”的政策出自2010年4月北京出台的楼市调控细则“京十条”。郭毅等多位业内人士表示,操作上审核方为银行,首付比例不达标则不放贷;而“首付分期”实质是由开发商垫付其余资金给银行,不影响房贷审批。
但在广州,首付分期则更多以开发商和购房人协商同意延迟办理银行按揭贷款手续的方式操作。
※安徽芜湖购房新政被暂缓执行
继2011年10月广东佛山放松楼市限购政策被紧急叫停后,安徽芜湖再现疑似“救市”政策夭折。2月12日晚,安徽芜湖市政府发布通知,有关配套实施细则正在研究完善,为保持房地产市场更加平稳健康发展,决定暂缓执行2月9日发布的楼市新政。
2月9日,安徽芜湖市政府发布名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(以下简称该意见),包括对购买新建部分户型面积商品房进行补贴等内容。
该意见内容,有对今年购买自助普通商品住房给予所纳契税100%补助,对购买新建自住商品住房面积在90平方米以下给予不同标准购房补贴等内容。
虽然芜湖市政府10日召开新闻发布会否认新政系“救市”,不过依然有许多分析机构和人士担心,一旦芜湖的做法落地,将起到示范作用。
2月12日,幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示,现在政策演化有这样一个过程:地方政府为挽救经济放宽政策,放宽信息传播然后被舆论“口诛笔伐”,主管部门对地方问责,地方政府很快收回。对于这一次芜湖新政又被叫停,业内人士分析认为体现了中央楼市调控决心,不允许出现扰乱调控预期的做法。
※央行:加大对薄弱领域支持引导金融市场资源更好服务实体经济发展
2月2日至3日,2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开,会议深入学习了中央经济工作会议、全国金融工作会议和2012年人民银行工作会议精神,总结了2011年人民银行系统金融市场和信贷政策管理工作,部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。中国人民银行党委书记、行长周小川致信会议并提出具体要求,人民银行党委委员、行长助理郭庆平讲话。
会议提出,2012年人民银行金融市场和信贷政策工作的总体思路是:继续深入学习党的十七大和十七届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议、全国金融工作会议精神,按照人民银行工作会议的具体部署,以科学发展观为指导,坚持金融服务实体经济的本质要求,在全面梳理、评估金融市场和信贷政策履职现状基础上,加快信贷产品和服务方式创新,全面提升信贷政策导向力,促进经济发展方式转变和经济结构调整,引导信贷资源更多地向“三农”和民生领域倾斜;继续落实差别化住房信贷政策,完善融资机制,改进金融服务,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求。按照有利于实体经济发展的原则,完善金融市场制度,加强基础设施建设,强化金融监督管理,规范市场健康发展。继续推动信贷资产证券化等金融创新,积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品,为银行转变经营模式创造条件,提高其抵御风险能力与服务实体经济水平。
郭庆平在讲话中指出,2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求,坚持“两手抓”,一手抓改革创新发展,一手抓加强风险防范;突出“四个重点”,即扩大内需、发展实体经济、改革创新、改善民生。2012年做好金融市场工作应着重关注几方面:一是要切实把握金融服务实体经济的要求,进一步做好信贷政策工作。贯彻落实中央对今年金融工作的基本要求,坚持分类指导和有扶有控的原则,深入研究和做好信贷政策导向评估工作,针对金融服务实体经济的薄弱环节和重点领域,继续抓好金融产品和服务创新。二是继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求;要不断完善融资机制,继续加大对保障性安居工程的支持力度。三是坚持创新与监管相协调,防范金融风险。在推动市场发展和创新同时,要增强风险防范意识,着重发挥市场机制的作用,不断巩固和加强市场基础设施建设,加强监督管理,推动金融市场健康规范发展。四是规范黄金市场秩序,加强黄金市场管理。要根据国务院统一部署,组织协调相关部门依法规范黄金市场交易,不断加强与地方政府和有关部门的协调配合,形成监管合力,加强舆论引导和投资者教育工作,推动黄金市场健康发展。
※政治局:适时适度预调微调财政政策和货币政策
2月20日,中共中央政治局召开会议,讨论国务院拟提请第十一届全国人民代表大会第五次会议审议的《政府工作报告》稿。
会议强调,今年是“十二五”时期承前启后的重要一年。各级党委和政府要高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持稳中求进,加强和改善宏观调控,继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系,加快推进经济发展方式转变和经济结构调整,着力扩大国内需求特别是消费需求,着力加强自主创新和节能减排,着力深化改革开放,着力保障和改善民生,全面推进社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设以及生态文明建设,努力实现经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定,保持社会和谐稳定,以经济社会发展的优异成绩迎接党的十八大胜利召开。
会议指出,今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,根据形势变化适时适度预调微调,进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性,坚持突出主题、贯穿主线、统筹兼顾、协调推进,把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好结合起来。
※发改委:上半年必须出台民间投资细则
2月21日,国家发展改革委召开了由45个部门参加的会议,部署落实鼓励和引导民间投资健康发展实施细则制定工作。会议指出,上半年的最后几个月,各有关部门严格按照国务院明确的工作任务和分工责任,抓紧制订出台有针对性、可操作的实施细则。
此前一周,在国务院召开的座谈会上,国务院总理温家宝说,推进垄断行业改革是经济体制改革的重要任务。与此相适应,是要促进民间资本进入金融、能源、交通和社会事业等领域,这不仅能缓解经济发展的困难,而且能够推进整个事业的发展“新36条”没有落实,民间资本进入就遇到玻璃门、弹簧门。他强调,今年上半年一定要把实施细则制订出来。
2005年,国务院印发《关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》,全面系统地提出了推进非公有制经济发展的36条政策规定,通称“新36条”,对促进民间投资发展起到了十分积极的作用。2010年5月13日,《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》出台,鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域,包括交通电信能源基础设施、市政公用事业、国防科技工业、保障性住房建设等领域,兴办金融机构,投资商贸流通产业,参与发展文化、教育、体育、医疗和社会福利事业。
国家发改委负责人表示,国务院要求45个部门的实施细则今年上半年出台,但制定工作的总体进展情况不理想,一些重点行业领域的落实工作亟待加强,社会各界尤其是民营企业对此高度关注。各有关部门要按照国务院要求的完成时限,制定工作计划、倒排时间表,确保按时完成任务。要进一步加强督查并做好舆论宣传工作,有关部门出台的实施细则要在第一时间向社会公布。


新法速递
※《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》【国土资发(2012)26号】
2012年2月15日,为继续坚持并深入贯彻中央关于房地产市场的调控政策,切实做好2012年房地产用地管理和调控工作,国土资源部发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》【国土资发(2012)26号,下称“通知”】。通知集中围绕坚持房地产调控政策不动摇、全力抓好住房用地供应、坚决落实保障性安居工程建设用地、严厉打击违法违规行为、强化监测积极引导五大主题发布的,要点(看点)如下:
看点一:继续严格落实中央各项调控政策措施,加大监管和调控力度,巩固已有调控成果,促进房价合理回归。
看点二:因地制宜,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。
看点三:用地供应计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量,其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。
看点四:加强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理。对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的,要按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求,由省级人民政府审核同意试点方案并报部审核批准后,可以开展试点工作。
看点五:自今年起,除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外,流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
附:《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》全文
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,各派驻地方的国家土地督察局,部机关相关司局(办):
2011年,国土资源系统上下齐心协力,攻坚克难,较好地落实了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)要求,城市住房用地管理和调控工作取得明显成效,住房用地供应稳中有升,结构持续优化;保障房用地应保尽保,提前两月完成供地;住房用地价格调整合理,高价地异常情况趋稳,促进了土地市场平稳健康发展。为贯彻落实中央经济工作会议、全国住房保障工作座谈会议和全国国土资源工作会议精神,继续坚持并深入贯彻中央关于房地产市场的调控政策,按照部重点工作安排,切实做好2012年房地产用地管理和调控工作,现将有关问题通知如下:
一、坚持房地产调控政策不动摇,进一步明确重点工作任务
今年房地产用地管理和调控的基本要求和重点任务是:立足本职、有所作为,坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松,上下联动、各负其责,以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点,继续严格落实中央各项调控政策措施,加大监管和调控力度,巩固已有调控成果,促进房价合理回归;继续以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作,努力保持土地市场平稳运行,避免土地供应总量、结构和价格大起大落,合理引导市场预期;继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作,加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管,严格督促按合同约定条件建设和开竣工,及时发现处置闲置土地,坚决打击违法转让土地行为。
二、全力抓好住房用地供应,切实惠及民生
做好住房用地供应计划编制、填报和公布工作。各地要认真总结前两年工作,从实际出发,实事求是,全面分析存量可供土地情况、已供住房用地开发利用情况,充分考虑征迁难度加大等困难,科学合理地编制2012年住房用地供应计划。计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量,其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。确保保障性安居工程住房用地。因地制宜,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。3月底前,市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报,经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局,同时向社会公布。
大力抓好住房用地供应工作。各地要切实把握好供地时序和节奏,努力保持平稳运行。继续坚持和完善招拍挂制度,总结好经验好作法,积极探索“限房价、竞地价”、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等有效的公开出让方式,推动土地供应转向“稳定市场、保证民生、促进利用”等多目标统筹兼顾的管理。继续稳步推进网上交易试点,做好试点评估、验收工作。各省级国土资源主管部门要加强对不同地区住房市场形势研判分析工作,对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区,要督促指导加快供应节奏、加大已供住房用地开发利用的督查力度。部将分别于今年7月、2013年1月向社会公布全国及各省(区、市)住房用地供应计划执行进展和落实情况。
做好住房用地供应计划评估调整工作。各地要在编制住房用地供应计划时,做好应对市场波动的用地安排预案。计划实施过程中要密切跟踪市场走势,定期研判供需变化,评估计划实施效果和预期完成率。按照中央调控要求,市、县根据当地市场形势变化,确需在年中调整住房用地供应计划的,在6月底前,可以按照国有建设用地供应计划编制规范要求和保障性安居工程建设任务实施情况调整,同时在线报部并按要求向社会公布。
三、坚决落实保障性安居工程建设用地,实现“应保尽保”
今年继续对保障性安居工程建设用地实行计划指标单列。国务院批准用地城市中心城区经部审查通过的保障性安居工程用地,由部安排计划指标,其它城市由省(区、市)安排计划指标。各省级国土资源主管部门要及时与住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)主管部门沟通协调,根据本地区承担的建设任务,分项细化测算用地量,合理提出新增建设用地需求。
对保障性安居工程建设用地特事特办、加快审批。国务院批准用地城市按部规定要求,对保障性住房用地单独组卷,先行申报,其它市、县由各省级国土资源主管部门组织专项报批,计划单列,审批结果于3月底前在线报部。保障性安居工程用地要优先安排使用存量土地,鼓励在商品住房小区多安排配建,以有利于方便群众生活和工作,减轻新建设施配套成本压力。
继续对落实国家保障性安居工程建设用地情况实行目标责任考核,由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责。各地在3月底前向社会公布住房用地供应计划时,要将保障性安居工程用地供应计划单独列出向社会公示。部将视各地工作进展情况,不定期开展督促检查,并从3季度起对用地落实情况实行月调度,对落实不力的将予以公开通报。
加强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理。对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的,要按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求,由省级人民政府审核同意试点方案并报部审核批准后,可以开展试点工作。
四、严厉打击违法违规,大力促进开发建设
加强对市县出让公告的审查。各省级国土资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统,进一步完善土地出让公告审核制度,掌握拟出让宗地的具体情况,及时制止违反单宗出让面积规定、捆绑出让、“毛地”出让和容积率低于1等违规出让行为。对一年内连续出现两次及以上违规出让的市县,要在全省公开通报,严肃批评。对违法违规出让土地的行为,要依法依规严肃查处。
强化住房用地的供后监管。各地要严格落实开竣工申报制度,在签订出让合同时,约定用地者在项目开工、竣工时或于开竣工前要向国土资源管理部门书面申报。在合同约定期限内未开工、竣工的,通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。今年上半年,各省级国土资源主管部门负责,建立住房用地供后巡查监管制度。重点是要求市县国土资源主管部门要会同相关部门,充分运用土地市场动态监测监管平台,以按时开竣工为重点,做好住房用地供后开发利用中存在问题的预警、巡查、督办、反馈、通报工作,切实解决好已供土地开发利用中闲置土地、违法转让、擅自改变用途性质、违反合同条款建房等问题的及时发现、及时处置。严肃查处改变保障性安居工程土地用途、改变容积率、违反单套建筑面积标准等问题。部将在今年7月下旬抽查部分省(区、市)开展土地利用巡查督办工作情况。
促进已供住房用地开发建设,尽快形成住房有效供应。各省级国土资源主管部门要抓紧开展未竣工住房用地的清查,组织市县国土资源主管部门,以监测监管系统中未竣工的项目为基础,进行全面清理和核实,并于3月底前在监测监管系统中更新有关信息。对已竣工但未在系统中录入的,及时更新竣工信息;对未按期开工的,及时调查认定;对构成闲置的,市县国土资源主管部门应逐宗在国土资源部门户站的中国土地市场网上公开,依法严肃查处并按部要求暂停相关单位参加新的项目竞买资格直至处置完毕;对未按要求在监测监管系统中录入出让合同或划拨决定书的,要及时补录并加强监管。部将按季度对未按时开竣工项目和在建住房用地情况进行通报,并依据监测监管系统数据,对系统数据填报不准确、预警反馈不及时、督办落实不到位的省(区、市)和重点城市开展专项督办。《闲置土地处置办法》修订后,各省要依据新的要求,加强闲置土地预警、处置和公示等工作,促进土地开发利用。
五、强化监测分析和新闻宣传,积极引导市场
各地要进一步加强城市地价动态监测工作,密切关注地价变化,及时、真实、准确、完备、规范在线上报地价监测信息。季度地价涨幅超过10%的,城市国土资源主管部门应及时查找原因,提出对策,向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案。省级国土资源主管部门要组织估价行业协会和专家,加强监督指导。
严格落实和进一步完善房地产用地异常交易地块备案制度,严禁瞒报,杜绝漏报、错报。加强土地出让价格评估管理,完善决策程序,合理确定招拍挂起始价、底价,不得为规避异常交易地块备案制度而随意提高起始价、底价。自今年起,除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外,流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。省级国土资源部门要密切关注房地产用地出让价格变化情况,防范住房用地价格非理性上涨。
各地要加强对增量存量土地供应、用地结构、开发利用和价格变化等指标的分析研判,及时准确把握市场预期,做好政策储备和预评估。要适时向社会公布土地供应总量、用地和建房结构、土地价格等市场动态监测监管信息,及时回应人民群众关心关注的热点难点问题,加大主动宣传力度,积极引导舆论,引导市场健康发展,巩固已有的调控成果。
今年是进一步贯彻落实中央调控政策,促进住房价格合理回归的关键年,各级国土资源主管部门一定要坚定不移地按照中央决策和部的工作要求,在政府领导下和相关部门配合协作下,努力克服困难,确保做好以保障性安居工程为重点的城乡住房供地和监管工作,以优异的工作实绩,迎接党的十八大召开。 
                       
二〇一二年二月十五日
实务探讨
※ 物权法系列
“相邻权”与“地役权”之辨
随着我国住宅房地产市场开发的不断发展,以及我国居民生活水平和养生保健意识的不断提高,越来越多的高档豪宅都选择在依山傍水、鸟语花香的风景名胜区旁。但出于经济效益的目的考虑,开发商一般都只是选择性地购买地理位置较好的地块,但是这也意味着这些地块必然成为丛林叠嶂中的一块“飞地”(指没有通道与公共主干道连接的地块)。如果一地块无法与外界相通,这里连出入都是问题更谈不上居住了。因此该出入通道的权属及使用问题日益显现出来,需要大家特别注意。
    无独有偶地,我们近来代理的某品牌楼盘在前期开发时就遭遇了上述问题。开发商由某林场手中购买某水库旁地块用以进行房地产开发,但该地块处于半山腰上并无正规出入通道与市政道路连接,仅有部分不能通车的山径,为解决该项目业主日后的出入问题,林场提供建设用地、开发商出资并进行维护,共同建设一消防通道供双方共同使用,但该道路最后的权属仍未明确,业主对于该道路的使用权限、使用年限、义务承担等一系列问题都未得到解决,其法律原因就在于法律关系不明确。那么,在本案小区的出入通道,究竟是属于相邻(通行)权利义务关系,还是地役权利义务关系呢,为此我们特作出以下探讨。
我们先从两者的定义来看其共同点。地役权,是指因通行、取水、排水、铺设管线等需要,并通过合同约定以利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用,以提高自己的不动产的便利与效益的权利。其实质是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。相邻权又称不动产相邻关系,是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时,因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。从以上概念我们可以看出,两者的共性表现在它们都是一种以他人的不动产供自己不动产便宜之用的权利。
虽然两者颇有些相似,但是也有很多不同的。我国《物权法》第七章、第十四章分别对相邻关系、地役权作出了规定,通过比较分析,两者在以下几个方面存在着差异:
1.两者性质不同:物权法将相邻权的相关规定编入第二编所有权范畴,本质上是法律对不动产相邻权利人的所有权扩展和限制,而非独立的民事权利,双方互负义务;而地役权是基于当事人自由约定而产生的用益物权,地役权的设定意味着一方放弃另一方取得,属于独立的民事权利。
2.两者对登记的要求不同:地役权需要登记,否则不得对抗第三人;而相邻关系的成立是基于法律规定无需特别登记就能成立。两者的取得方式不同:相邻权的取得只能由法律直接规定,而地役权的取得则主要是依据法律行为,一般是基于当事人的合同约定取得,而且必须到不动产登记机关进行登记才能合法生效。除此之外地役权还可因遗嘱、继承或时效等原因获得或承继。
3.两者对权利的要求程度不同:地役权对所有权的使用限制比相邻权要大。相邻权作为法定权利,所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求,一般都是通行、通风、采光、铺设管道、流水等最低限度的行为。地役权作为约定权利,只要能公平、真实反映双方意思且不违反法律法规的相关规定,任何对于供役地上的行为都是允许的,包括修路、限高、限用途等扩展性行为,由此可见,在对他人土地利用上地役权比相邻权有较大的权能。
4.两者在存在条件方面也不相同:相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻,相邻权反映的相邻关系既适用于土地相邻,也适用于房屋等建筑物相邻,但一般认为在相邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系;而地役权只发生在土地所有人或使用人之间,所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系,但不受土地是否毗邻的限制,只要有事实上的利用需要就可以设定地役权。
5.是否有偿及存续期间不同:作为法定的相邻权一般是无偿(但如有损失除外),而地役权一般都是有偿的。另外,地役权的存续期间,也可任由当事人约定,并可设定永久地役权;而相邻权的存续期间是法定的,并且将基于相邻关系的事实变化而改变。
据此,开篇的案例我们认为应该属于地役权的范畴。原因有三点:
1.项目地块并非完全无道路出入,只是每天正式多车道双向道路与市政道路相连接,所需用地面积较大,而这远超出相邻权(通行)的最低限度。
2.该道路为连接市政道路最便捷的途径,需要永久存续,不可能因为其他连接道路开通了就弃之不用。
3.项目的房屋与林场地块并无直接毗邻。开发商应该尽快与林场签订地役权并到房地产交易登记部门进行登记,在买卖合同及其补充协议中对此进行说明并约定涉及费用的承担问题,也只有这样,全体业主作为开发商的权利继受人才能承继地役权设定的相关权利。
相应地,作为业主不能仅仅关注土地使用权、土地使用年限、规划报建、配套设施等楼盘本身的权属状况,更要关注楼盘周边设施的状况,如是否有公路、高架、变电站、垃圾焚烧厂等,这都是与业主居住密切相关、不能忽视的重要问题。

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