房地产通讯
德赛房地产通讯(201109)

更新时间:2013-12-03 返回上一页

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此致

    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 


名人热议

收紧货币供给,提高信贷门槛,压缩投资规模,这件事坚定不移,开发商能适应这个环境就好好活着,觉得不行就金盆洗手退出江湖。
 建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长  陈淮

今年底到明年上半年调控政策将维持不变,有一部分开发商会出现资金逐步紧张的情况,预测在今年底和明年上半年会出现房价相对的低点。
 广州市社会科学院研究员、市房协专家委员  彭澎

广州下半年楼市仍然将以平稳为主,楼价一直不高,所以难降,市场太多负面消息,所以难涨。
富力地产主席  李思廉

真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。
 SOHU中国董事长  潘石屹

 

目 录
房产热点 5
※三分之二城市已上报楼市调控效果 5
※统计局公布70个大中城市八月份房价数据 5
※住建部派出第六批城乡规划督察员,督察89个市 6
行业动态 8
※2011年9月16日,广州房博会开幕 8
※中秋假期房屋销售量同比下降 8
※广东山区城市韶关首推限价 9
※更多的二三线城市选择相对宽松的限价政策替代限购令 10
※重庆财政局表示并无扩大房产税征收范围计划 11
※央行准备金缴存新规致信贷空间受压缩 12
※国务会议指出公租房以40平米为主并可面向稳定就业的外来人员 13
新法速递 14
※最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(一) 14
附:规定(一)全文 15
实务探讨 17
※ 物权法系列之小区会所的产权归属问题 17

房产热点
※三分之二城市已上报楼市调控效果
    9月6日,超过三分之二的地方政府已经将对照自查的总结报告上报至住建部,这之中亦包含了即将实施限购措施的城市若干,相关汇总工作正在进行当中,住建部将对地方上报的自查情况予以评估,并根据地方政府的自查结果、处置方法给出意见。
  而针对那些在8月31日尚未上报相关自查结果的城市进行督促的同时,住建部已经开始筹划,对于个别应出而未出限购令城市的地方行政负责人,进行“约谈”。
    2011年6月底,国务院常务办公会提出“房价上涨过快的二三线城市,也应采取限购措施”。随即,与国务院要求几乎同步,住建部开始着手起草新一轮的限购城市名单,并与地方政府展开积极沟通。 
※统计局公布70个大中城市八月份房价数据
9月18日,国家统计局公布的房价数据显示,70个大中城市,8月房价同比涨幅在5.0%以上的城市有25个,占比35.7%,近四成;同比涨幅回落的城市有40个。
新建商品住宅(不含保障性住房)方面,70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个,持平的有30个,与7月份相比,环比价格下降和持平的城市增加了15个;环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。8月份,70个大中城市中,同比涨幅回落的城市有40个,比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。
二手住宅方面,8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个,价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.7%,涨幅在0.5%以内的城市有25个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,比7月份增加了1个。同比涨幅回落的城市有34个,比7月份增加了6个。8月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为,在楼市调控政策持续高压下,房价松动迹象愈发明显,70个大中城市房价环比涨幅已逼近停涨,预计随着楼市库存的节节攀升,房地产开发商的降价压力将进一步加大。专家表示,目前业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至,北上广深一线城市在“金九”前半月遭遇成交寒流,短期内房价若不出现较大幅度下调,以往“金九银十”火爆的行情恐难出现。
※住建部派出第六批城乡规划督察员,督察89个市
9月27日,住房和城乡建设部举行第六批城乡规划督察员派遣仪式,将于近日向烟台、株洲、潍坊、湛江等18个城市派驻城乡规划督察员,至此,住房和城乡建设部派驻督察员城市总数将达到89个。加强对国务院审批总体规划实施情况的监督。
从2006年开始,住房和城乡建设部已先后分五批向国务院审批城市总体规划的71个城市派驻了共84名城乡规划督察员。 经过五年的实践,城乡规划督察工作取得明显成效。督察员通过列席会议、调阅资料、踏勘现场和卫星遥感等方式对城市生态环境、历史文化遗产和风景名胜等核心资源进行监控,对违法违规行为苗头发出督察建议书、意见书督促地方进行整改。
住建部官员表示,五年来,督察员提出的督察建议和意见得到了地方政府的高度重视,共在事前事中发现和制止了违法违规行为数百起,有效地避免了因规划决策失误造成的重大损失和不良影响,在维护公共利益、保护不可再生资源和提高城乡规划执行力等方面发挥了重要作用。同时,他们的工作也得到了派驻城市政府的认可与尊重。
此次派遣仪式以后,住房和城乡建设部派驻督察员城市总数将达到89个,督察员总数达到102名。督察员由住房和城乡建设部经过严格的遴选程序逐级选拔,具有城乡规划专业背景,并曾经担任过省级城乡规划主管部门或地方政府及规划部门的领导职务,具有多年的规划管理工作实践经验。

 

 


行业动态
※2011年9月16日,广州房博会开幕
2011年9月16日,为期三天的广州市2011年房地产博览会昨日在琶洲展馆开幕。刚刚公布的广州8月份楼市分析报告显示,广州上月一手房均价达到14234元/平方米,同比出现近18.1%的涨幅。而广州今年确定的房价控制目标是一手房价涨幅不高于11%。
最受民众关注的保障型住房展区,详尽列出了已建、在建和拟建的保障房项目,包括总体规划图、总体布局图、配套设施规划图,吸引了不少眼球。民众在现场能够亲身体验广氮地区新社区、安厦廉租房、龙归城公租屋一比一样板房。继去年的35平方米的超小户型后,今年的房博会又推出了31平方米的保障房户型。
房博会现场,众多知名开发商则在房博会上频出奇招,招揽买家。另一方面,在楼市调控持续加码的背景下,广州本地特别是中心城区的住宅楼盘寥寥无几,有不少不限购城市的楼盘进场抢客。
※中秋假期房屋销售量同比下降
阳光家缘数据显示,中秋前两天广州楼市网签成交量只有301套,甚至不如9月首个周末315套的成交量。
中秋假期期间,不少楼盘都以“一口价”单位等方式进行促销。花都区某楼盘便推出了“一口价”单位,并开出“直减23888元”的优惠,参与某些购房活动,购房者还可另享价值28888元的优惠或打9折。与这个楼盘相距不远的另一个楼盘也推出20套“一口价”单位,洋房均价6800元/平方米,最高优惠达到12万元。
大型房企今年前7个月销售业绩虽然比去年同期有所上升,但是由于去年下半年基数较高,要保持销售量增长,近一段时期开发商依然有着不小的出货压力。
据网易房产楼盘库数据显示,广州全市十区二县预计9、10月开盘,推货项目达到94个,其中全新项目30个,旧盘新推64个,今年“十一”前后,广州十区将推出新货1.7万套,整体可售货量预计达到4.9万套。
※广东山区城市韶关首推限价
2011年9月2日,为了抑制房价涨幅过快的势头,韶关市政府最新发布了《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》,将通过加强商品房预售价格备案管理、商品房销售明码标价等措施来平抑韶关市房地产价格过快增长的势头。这是广东首个对辖区房价进行限价的山区城市,也是韶关迄今力度最大的平抑房价措施。
韶关市将从9月18日起,加强商品房预售价格备案管理,开发商有下列涨价行为将招致监管部门暂停发放商品房预售许可证的惩罚。
首次申请预售许可证的商品房项目,申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证。无类比的项目,备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证。
在售项目申请预售许可证的,申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证。
已发放预售许可证的商品房,凡实际成交价格高于备案价格的,暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。
备案价格超过上述备案原则的特殊项目,需对价格构成作出说明,经建设、价格主管部门会审后再行备案。
※更多的二三线城市选择相对宽松的限价政策替代限购令
河北省廊坊市首出“限价令”,要求本地新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。随后,更多二三线城市开始效仿,先后有烟台、韶关、丹东等多个二三线城市加入“限价”行列。
业内人士指出,二三线城市“限价令”的普遍出现,显示地方政府在执行限购政策的不情愿和博弈心理。
北京中原地产称,本轮调控主要的问题依然是地方政府和中央政策处于博弈过程中。宏观调控政策力度很大,但是各地政府从地方利益出发不希望出台太过激烈的政策。地方政府公布限价令一定程度上是为了避免限购令给本地市场带来冲击。
即便明确出台限购令的台州和衢州,其政策相对仍显宽松。衢州版限购令规定,在市区有3套或3套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买房,在市区有1套及以上住房的外地人不能在衢州买房,在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人不能在衢州买房。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,“限价令”仅仅影响价格,非但不抑制需求反而能刺激需求。而“限购令”则直接影响到需求,很可能对当地市场产生重创。这是地方政府选择以限价取代限购的主要原因。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉《经济参考报》记者,尽管中央政府三令五申包括出台限购标准,但是地方政府仍然没有下最后决心。“尤其这次让各地政府自己出台限购措施,没有强制性措施和标准,留有很大空间。如果没有强硬措施,接下来随后的一些城市仍不会有多少主动限购,大部分还是会以限价等方式出现。”
※重庆财政局表示并无扩大房产税征收范围计划
重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》,在重庆市主城九区,对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
9月,《经济参考报》记者获悉,重庆正酝酿调整房产税改革方案,很可能会考虑扩大征收范围,即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士表示,已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限,这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。
媒体公布消息后,华龙网记者就此向重庆市财政局核实,得到的答复是“不知消息从何而来,目前并无此计划。”
市财政局有关人士表示,网上被广泛转载的《重庆房产税实行7个月效果有限 酝酿扩大征收范围》一文,不知消息从何而来。
该人士指出,当前重庆房地产调控效果已经显现,房价已受到抑制,这既得益于房产税的实施,也得益于公租房建设的加快推进,同时还有信贷等国家宏观调控的综合效应。而房产税每年10月份的征期还没到,现在就讲“房产税作用有限”为时尚早。市财政局也尚未研究扩大征收范围的问题,更不可能发布相关消息。
该人士同时强调,作为先行先试的省市,没有经验可循,运行一段时间后对房产税的《暂行办法》和《征管细则》进行完善,也是合理的、必要的。
※央行准备金缴存新规致信贷空间受压缩
9月初央行下发通知,将商业银行的信用证保证金存款、保函保证金存款以及银行承兑汇票保证金存款等三类保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。
根据央行政策规定,工、农、中、建、交、邮储银行,从9月5日上缴首批保证金存款准备金;而其他银行从9月15日上缴。粗略估算,三类保证金纳入存款准备金缴存范围,预计约冻结银行资金9000亿元,相当于二至三次上调银行业存款准备金率。
在这一背景下,上调准备金率的空间变得日益狭窄,银行存贷比压力凸显。此次政策调整,使原本已经紧缩的流动性更为紧张。
对于房贷,目前从市场上看反映并不明显。从交易量上看,今年以来住房交易量不断萎缩。银行在房贷方面一直处于较紧张的状态,在个贷上要权衡对比消费贷款和开发贷款的安全性。现在只有在签订买卖合同后才可办理贷款,而长短不一、长达几个月的贷款周期使得房贷受银行紧缩的影响在数据上较难观测。
※国务会议指出公租房以40平米为主并可面向稳定就业的外来人员
9月19日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。
会议要求,继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设,加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,以小户型为主,单套建筑面积以40平方米为主,租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。各地要逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。

 

 

 

新法速递

※最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(一)
《中华人民共和国企业破产法》自2007年6月1日施行以来,在完善优胜劣汰竞争机制、优化社会资源配置、调整社会产业结构、拯救危困企业、保障债权公平有序受偿等方面发挥了积极的作用。但在实践中,有的法院尚未充分认识到企业破产法在调整市场经济中的重要作用,加之现行体制、机制上的各方面原因,对于申请人提出的符合法律规定的受理破产案件条件的申请,以种种理由不予立案,影响了企业破产法的贯彻实施。
为此,今年8月29日最高人民法院审判委员会第1527次会议审议通过了自破产法颁布后的首个司法解释即题述规定(一),并将于2011年9月26日起正式实施。
该规定的主要内容有,第一,明确了法院应当判定债务人具备破产原因或不能清偿到期债务的情形,详见第一至第四条款;第二,明确规定公司虽已解散但未经清算的,债权人申请破产清算的,法院应当受理立案,详见第五条;第三,细化规定申请人应提交的证据材料、法院处理相关材料的程序要求、诉讼费用的缴纳拨付,以及向上级法院申请破产的条件和要求,详见第六至第九条款。
附:规定(一)全文
最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(一)
(法释〔2011〕22号)
为正确适用《中华人民共和国企业破产法》,结合审判实践,就人民法院依法受理企业破产案件适用法律问题作出如下规定。
第一条 债务人不能清偿到期债务并且具有下列情形之一的,人民法院应当认定其具备破产原因:
(一)资产不足以清偿全部债务;
(二)明显缺乏清偿能力。相关当事人以对债务人的债务负有连带责任的人未丧失清偿能力为由,主张债务人不具备破产原因的,人民法院应不予支持。
第二条 下列情形同时存在的,人民法院应当认定债务人不能清偿到期债务:
(一)债权债务关系依法成立;
(二)债务履行期限已经届满;
(三)债务人未完全清偿债务。
第三条 债务人的资产负债表,或者审计报告、资产评估报告等显示其全部资产不足以偿付全部负债的,人民法院应当认定债务人资产不足以清偿全部债务,但有相反证据足以证明债务人资产能够偿付全部负债的除外。
第四条 债务人账面资产虽大于负债,但存在下列情形之一的,人民法院应当认定其明显缺乏清偿能力:
(一)因资金严重不足或者财产不能变现等原因,无法清偿债务;
(二)法定代表人下落不明且无其他人员负责管理财产,无法清偿债务;
(三)经人民法院强制执行,无法清偿债务;
(四)长期亏损且经营扭亏困难,无法清偿债务;
(五)导致债务人丧失清偿能力的其他情形。
第五条 企业法人已解散但未清算或者未在合理期限内清算完毕,债权人申请债务人破产清算的,除债务人在法定异议期限内举证证明其未出现破产原因外,人民法院应当受理。

第六条 债权人申请债务人破产的,应当提交债务人不能清偿到期债务的有关证据。债务人对债权人的申请未在法定期限内向人民法院提出异议,或者异议不成立的,人民法院应当依法裁定受理破产申请。受理破产申请后,人民法院应当责令债务人依法提交其财产状况说明、债务清册、债权清册、财务会计报告等有关材料,债务人拒不提交的,人民法院可以对债务人的直接责任人员采取罚款等强制措施。
第七条 人民法院收到破产申请时,应当向申请人出具收到申请及所附证据的书面凭证。人民法院收到破产申请后应当及时对申请人的主体资格、债务人的主体资格和破产原因,以及有关材料和证据等进行审查,并依据企业破产法第十条的规定作出是否受理的裁定。人民法院认为申请人应当补充、补正相关材料的,应当自收到破产申请之日起五日内告知申请人。当事人补充、补正相关材料的期间不计入企业破产法第十条规定的期限。
第八条 破产案件的诉讼费用,应根据企业破产法第四十三条的规定,从债务人财产中拨付。相关当事人以申请人未预先交纳诉讼费用为由,对破产申请提出异议的,人民法院不予支持。
第九条 申请人向人民法院提出破产申请,人民法院未接收其申请,或者未按本规定第七条执行的,申请人可以向上一级人民法院提出破产申请。上一级人民法院接到破产申请后,应当责令下级法院依法审查并及时作出是否受理的裁定;下级法院仍不作出是否受理裁定的,上一级人民法院可以径行作出裁定。上一级人民法院裁定受理破产申请的,可以同时指令下级人民法院审理该案件。

 

 


实务探讨
※ 物权法系列之小区会所的产权归属问题
随着我国住宅房地产市场开发的不断发展,以及我国居民生活水平和素质的不断提高,小区会所的规模及内容,也已成为衡量居民小区住宅档次以及生活品质的重要标准之一,由此,引发了小区居民日益重视所在小区的会所产权归属问题。
关于小区会所的产权归属,2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定。但是,物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定:会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有。2005年10月22日,十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此,全国人大法律委员会的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。
在法律实务中,有律师认为,根据我国物权法第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”,会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施,因此,会所应属于全体业主共有。对此,我们意见不同。会所不同于道路、绿地,并非公共场所或公用设施。一切主体均可以使用小区内的道路、绿地,使用小区内道路、绿地不会另行产生费用,其产生的收益或益处也是无形的。但会所的使用和服务均是有偿的,而且,使用主体受限,即使是小区业主使用也受诸多限制。
由于物权法并未明确对会所的产权作出规定,有关会所的产权争议仍继续存在。现阶段,关于小区会所的产权归属争议,存在两种观点,一种观点认为,会所也属于房屋的一种形态,应按照谁投资谁受益的原则,归建设单位一般就是指开发商所有;另一种观点认为,会所是公用配套建筑,是为全体业主提供活动的公共场所,应归全体业主所有。
关于会所产权之争,我们认为,首先应对会所的含义、概念要有个共识,否则,就失去了基础,争论毫无意义。在我国现有法律体系中,目前尚未有法律法规对会所的含义和概念有过界定。
“会所”,是一种社会俗称,来源于香港,在居民小区中修建的供居民休闲、娱乐以及商务活动之用的场所,比如餐饮、游泳、网球、桑拿、商务中心等。根据我国《城市居住区规划设计规范》(2002年版)第6部分公共服务设施中第6.0.1、6.0.3、6.0.5的强制性条款的规定,居住区公共服务设施(也称配套公建),应包括:教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。据此,我们认为,“会所”仅指居住区公共服务设施中的“商业服务”设施。
其次,会所的产权应归谁所有,除了应考虑谁投资谁受益的原则外,还应当有利于会所的经营管理,一方面要能有效降低经营管理成本,另一方面又能实现会所价值的最大化。会所涉及的服务众多,并且属于商业性服务,后续投入是必要的,如会所的产权归全体业主所有,那么,后续的投入也需要全体业主决定和承担,这样势必提高经营管理成本。
再者,就目前会所的经营状况及使用率的实际情况来看,有95%以上的会所是处于亏损的,如若会所的产权归全体业主所有,那亏损的损失也应由全体业主来承担,但全体业主如何承担,我国法律也没有相关规定,不具有可操作性。
近来,我们在为某品牌开发商审查商品房买卖合同过程中,该开发商想放弃会所的产权,提出了把会所的产权以分摊的方式全部归业主所有。对此,我们认为,分摊会所,我国现有法律并不禁止,但分摊无疑加大了购房者的购房压力,不利于房屋销售;根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,会所不能纳入公用建筑面积;经咨询当地政府主管部门,“公建配套范围不作产权登记”。继而,该发展商又提出了,将商业部分无偿供业主使用但由业主分摊无偿使用期间的相关费用。对此,我们认为,符合法律规定,相关的条款在向购房人作合理提示和充分解释后,对发展商和业主均有法律约束力。
综上,我们认为,会所的范围仅限于公建配套中的“商业服务”设施,产权归开发商所有,有利于会所的经营管理;业主对会所享有的权益来源于商品房买卖合同及补充协议的约定。楼宇销售过程中,开发商将会所作为吸引购房者的重要手段,开发商有关会所的宣传、陈述具有合同法律效力。

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