房地产通讯
德赛房地产通讯(201110)

更新时间:2013-12-03 返回上一页

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此致

    广东南国德赛律师事务所
     金融房地产部 编辑小组

 


名人热议

预计在未来十年内,中国央行将保持较低的货币供应量,这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。对于投资者来说,建议尽快卖掉手中空房。
  著名独立经济学家  谢国忠

越限购的城市的房产你越得去买,限就是政府帮你摁着,一松手就会往上涨。
华远地产董事长  任志强


我目前还没掌握到广州有退房潮的消息。但是广州的商品房的价格,已经得到有效控制,年初确定的调控目标完全有把握实现。
广州房价在我任内不会暴涨。
 广州市委常委、常务副市长 苏泽群

目 录
房产热点 5
※今年多地十一黄金周楼市最低迷,广州一手楼均价同比跌14.4% 5
※一二三线等多地城市上调首套房贷利率,上调幅度差异较大 6
※全国人大常委称楼市限购太严,住建部长回应限购是不得已 7
行业动态 9
※重庆80多家房企上欠税榜单 9
※100个城市住宅均价今年9月份首次下降 10
※全国首个限购地级市佛山放宽限购令出台不足12小时即被暂缓 10
※多家大型房地产企业卷入会计信息质量不实风波 11
※戴德梁行:开发商仍处于试探性降价阶段 12
※刘明康:银行可承受房价下跌四成 13
※北京公租房率先面向非本地户籍人士 14
※3600万套保障房建设量或调整,明年开工规模要比今年少1000万套 14
※一线多个城市楼市频现退房现象,广州虽未现退房潮,但开始出现一手楼价低过二手楼价 15
新法速递 17
※《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》【穗府(2011)17号】 17
附:实施意见全文 18
实务探讨 25
※ 物权法系列之小区车位、车库的产权归属 25
——是“首先”而非“优先” 25

 

房产热点
※今年多地十一黄金周楼市最低迷,广州一手楼均价同比跌14.4%
    “金九银十”是中国楼市的传统旺季,但今年这个“银十”楼市行情甚至比风头并不强健的“金九”显得更加低迷。
  在中国中部省会城市合肥,黄金周期间成交量最高的国庆日当天也仅为81套。从10月2日到7日,合肥每日住宅交易量备案均未超出50套,而10月4日住宅交易量备案套数25套更是刷新了今年“金九银十”以来合肥单日成交量的新低。
  合肥房地产交易网的统计数据显示,去年国庆黄金周合肥商品住宅销售在500套左右,而今年仅为310多套,是去年的6成,地方媒体称其为“史上最冷楼市黄金周”。
  和合肥、芜湖紧邻的另一个省会城市江苏南京,尽管数十家楼盘推出了千余套新房源,但成交量和认购量依然低迷。国庆首日的成交量和前一天的102套相比,下降了六成多,仅为40套。
南京网上房地产数据显示,10月1日至7日,南京市商品住宅成交不足200套,其中黄金周最后一日商品住宅成交套数最高,为65套,而在10月3日,商品住宅成交仅为13套。业内人士称“金九银十”的楼市成色明显不足,商品房库存量节节攀高。
北京市房地产交易管理网统计,“十一”当天北京期房成交98套,交易数量为近年低谷;10月3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会上,虽然参会的人数不少,但观望态度的人居多;深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑的局面。
根据阳光家缘最新数据显示,七天楼市广州签约成交量仅有680套,不但成交同比全面萎缩,均价更有超过一成的下降。国庆期间广州一手住宅网签均价为10440元/平方米,同比跌14.4%。个盘方面,成交前十的楼盘全部位于近郊,中心六区无一楼盘上榜。区域方面,超过1/3的成交量来自于不限购的增城,其次是番禺和花都。    
※一二三线等多地城市上调首套房贷利率,上调幅度差异较大
10月13日,建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍,申请贷款人如果希望尽快放款,就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
随后,包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡、成都在内的等多地城市的部分银行不仅不再为首套房贷款利率“打折”,而且还在基准利率基础上上浮5%-30%不等,部分城市甚至有上浮50%的银行。
 对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现,各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%;而成都、济南在5%-20%;长沙、武汉则更高,为10%-30%;长春创各城市纪录,部分股份制银行最高上调50%,利率高达10.575%。
银行缘何在此时提高首套房贷利率?分析人士认为,一方面,是银行资金相对偏紧。央行数据显示,9月份人民币贷款同比少增1311亿元,创下21个月来新低。在上海等热点城市,9月新增个人住房贷款仅寥寥数亿元。不少银行人士坦言:“每到年底,贷款额度总是不够,资金供不应求。”作为房贷的“大户”,建行更无法例外。
另一方面,是银行趋利本能所致。广州合富辉煌首席分析师黎文江说,通过提高贷款利率,银行可从中筛选出最优客户,从而在资金有限的情况下确保最大收益。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,今年以来,央行五次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率升至21%,市场流动性紧张,信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下,盈利的压力却并没有减少,以价补量、调高利率是必然的。
※全国人大常委称楼市限购太严,住建部长回应限购是不得已
10月26日下午,十一届全国人大常委会第二十三次会议分组审议国务院关于城镇保障房建设和管理工作情况报告及环境保护工作情况报告,常委会组成人员对两个报告充分发表意见建议。全国人大财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时表示,目前的公租房建设政府包揽太多,要发展租赁市场,应调整小产权房政策及过于严厉的限购政策。
吴晓灵认为,过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋,也应进行调整。她表示,调控房价应抑制对房屋的过度投机,而不是抑制老百姓的投资性购房。“没有多余的投资房,租赁房市场就全由政府背起来,这是不可能的。”
吴晓灵说,可以用增值收益税收递减的方式限制过度地炒作房屋。比如第一年卖房子可以征50%到70%的增值收益税,然后逐渐递减,每增加一年就少一些税收,让他们长期持有房屋用来出租。此外,应用征收房产税的方式,在扣除一定的住房面积之后,对存量房进行征税,这样就可以加大对持有人的现金流的压力,可以鼓励一些人用投资房来出租。
针对全国人大常委的上述询问,住房和城乡建设部部长姜伟新在会上指出,楼市限购这个政策是个行政办法,是不得已而采取的办法。目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统,如果这个信息系统将来建立起来了,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
姜伟新指出,限购政策是个行政办法,是房价高速上涨,其他手段都用了以后,都起了作用,但还差那么点火候才能把房价抑制住,至少是过高过快上涨的势头给抑制住,最后不得已出了这样一个限购的措施。作为一把剑在悬着,还由监察部和住建部,实行问责。这招真是起了一些作用,不能说是主要作用。
姜伟新表示,目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统,准备先在四十个城市进行试点,先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来,然后尽快实行全国的联网。如果这个信息系统将来建立起来了,再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息,再加上公安的一些信息系统,如果能统一起来,到一个平台上,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。现在主要是基础的工作还不够,住房信息系统工作已经做了两年多了,正在艰难地进行着,我们努力把它做好。
行业动态
※重庆80多家房企上欠税榜单
10月9日,重庆市地税局发布“重庆市2011年第2期的欠税公告”,公告称,共有159家企业欠税13.51亿,重庆市欠税最多的是一家位于万州区的重庆市江南酒厂销售公司,欠税高达113,595,646.91元。
在159户欠税企业中,房地产和建安行业纳税人100户,占63%。其中重庆众诚物业发展有限公司因拖欠税款8453万多元位居房企欠税榜首。据初步测算:这159家欠税200万元以上的企业共欠税欠税金额13.51亿。这次还有14户走逃、失踪纳税户上榜。
该欠税名单主要是对截至2011年6月30日未按照规定的期限缴纳税款,且欠税金额为200万元以上的纳税户予以公告。拖欠税种涉及营业税、企业所得税、土地使用税、城建税、房产税等。其中,拖欠税款超过千万的房地产相关企业有10余家。去年的第2期欠税公告中,房地产企业大约有40多家;今年4月第1期公告中欠税的房地产企业大约有50多家,而这次多达80多家。
来自有关方面的信息称:房地产企业欠税现象在国内并不鲜见。广州此前公布的2011年第二号欠税公告中,房企和建筑工程企业数量已超过六成。
税务机关表示:除依法予以公告外,还将依法催缴并严格按日计算加收滞纳金,直至采取税收保全、税收强制执行措施清缴欠税。
※100个城市住宅均价今年9月份首次下降
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,2011年9月,全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,与8月相比下降0.03%,为去年9月以来的首次下降。
房地产经济学家谢逸枫表示,楼市历经国务院18个月调控,今年首次下降,说明遏制部分城市房价上涨过快趋势的预期效果正在显现。
9月份,很有可能成为本次调控的拐点。实际上,从目前来看,一线大城市已经出现了严重的观望潮,一些购房者现在都已经开始观望,等待房价下跌。
※全国首个限购地级市佛山放宽限购令出台不足12小时即被暂缓
佛山作为全国首个限购地级市,从3月18日开始实施市行政区域内住房限购措施,原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,限购1套住房。
但是七个月之后,也就是10月11日中午,佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》【佛建管〔2011〕205号】,通知称,从10月12日起放宽限购,对符合人才引进政策、已办理房地产权证超过5年的住房产权转移、本市户籍居民和佛山市户籍“村改居”家庭四类人群放宽限购条件。具体如下:
已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围;佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套7500元/平方米以下的住房;佛山市户籍“村改居”家庭,在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时,其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房,不计入住房套数。
然而,到了当日晚11时24分,佛山市住房和城乡建设管理局发布消息称,为进一步征询社会各界意见,并综合评估政策影响,该局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》。
佛山楼市限购新政在12小时内,从出台到暂缓执行,令这座全国首个实行限购的地级市成为近日舆论焦点。
10月12日,广东省住建厅有关负责人重申,楼市调控不会转向,限购政策也不会放松,“从中央到省政府都是这个态度”,省住建厅将对各市楼市调控情况及市场变化保持高度关注,及时作出反应。
※多家大型房地产企业卷入会计信息质量不实风波
10月11日,财政部发布公告显示,部分房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题。其中,恒大地产集团有限公司存在资产不实63.79亿元、负债不实55.54亿元、所有者权益不实6.94亿元、成本费用不实3.29亿元、利润不实1.88亿元等会计违规问题,少缴各项税款2.46亿元。
除恒大地产外,远洋地产、中信地产、中粮地产、保利地产等也被曝在内部控制、会计核算、缴纳税款等方面存在不同程度的问题。
财政部驻北京市财政监察专员办事处对远洋地产有限公司2009年度会计信息质量进行的检查发现,该企业及下属单位存在资产不实5374万元、收入不实7063万元、利润不实3.1亿元等会计违规问题,少缴各项税款3356万元。
中信房地产股份有限公司下属东莞东泰花园建造有限公司2009年推迟确认房产销售收入1308万元;下属北京中信房地产有限公司将以前年度发生的销售费用2106万元计入2009年度等问题。
对中粮地产(集团)股份有限公司2009年度会计信息质量的检查发现,该公司存在资产不实1495万元、负债不实1413万元、利润不实658万元等会计违规问题,少缴各项税款142万元。
财政部驻贵州省财政监察专员办事处对保利贵州置业集团有限公司2009年度会计信息质量进行的检查发现,该公司存在资产不实2479万元、收入不实6311万元、成本费用不实4675万元、利润不实3077万元等会计违规问题,少缴各项税款1484万元。
※戴德梁行:开发商仍处于试探性降价阶段
10月11日,戴德梁行发布数据披露,2011年第3季度,北京高端住宅的市场售价为人民币41693元/平方米,环比下跌0.8%;平均租赁价格为154.8元/月/平方米,环比减少4.3%,为连续第五个季度增长后首次出现小幅下行。
戴德梁行表示,目前中国的住宅市场投资需求已基本被挤出,但开发商仍处于试探性降价阶段。
此外,数据还显示,第3季度北京甲级写字楼的平均租金继续保持高速增长,为226.93元/月/平方米,环比增长10.72%;空置率降至4.37%,环比下降1.82%。

该行预测称,由于中国房地产调控政策进一步深入,今年四季度北京高端住宅新房售价预计将进一步走低,而受供应紧张影响,甲级写字楼租金有望持续走强。
※刘明康:银行可承受房价下跌四成
10月20日,银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到,最新的房贷压力测试结果显示,即使房价下跌40%,拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准,我国银行业房地产风险总体可控。
刘明康表示,这与以下几方面因素密切相关。
第一,我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末,银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元,占各项贷款的比重为19.8%,这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。
第二,我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效,证券化产品数量极少,其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右,风险特征相对简单。
第三,从房地产贷款具体结构看,目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均押品比例也达到189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这些都表明,我国房地产贷款总体风险可控。
※北京公租房率先面向非本地户籍人士
10月19日,北京“公租房细则”《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》发布,在市级层面首次对公租房申请条件、租金标准等问题做出了规定。外地人正式纳入可申请范围,本地人的收入限制也比此前的三类保障房放宽。
该通知,将公租房的供应对象明确为三类:廉租房、经适房、限价房轮候家庭,刚就业的职工,外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。这是北京在政府文件中,首次明确公租房的供应对象包括外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。
※3600万套保障房建设量或调整,明年开工规模要比今年少1000万套
10月27日,十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议,就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。
会上,住房和城乡建设部部长姜伟新表示,今年1.3万亿所需资金来说,各级政府投4000多亿,企业个人出5000多亿元,银行贷款等社会投资出3000多亿元。今年中央政府和各级地方政府要出的4000多亿元,90%到位了,好于历年的水平。住建部正在研究部署,明年可能不会开工这么大规模,开工的数量可能要比今年的1000万套要少,但是明年资金的需要量,可能要持平,甚至还要略多一点。
姜部长说,去年年末保障房基本建成1100万套,到今年上半年,能够入住85%-90%。去年开工的590万套,就包括在了“十一五”期间开工的1630万套里面了。去年基本建成了330万套,其中99%都是前年结转过来的。保障性住房建设合理工期大概在两年半左右,所以去年开工的590万套绝大部分会结转到今年来进行建设。也就是说,今年加上新开工的1000万套,实际上在建的保障性住房是1500万套左右。今年能够竣工投入使用的不低于300万套。今年的1000万套能够建成的很少,合理工期是两年半左右。
同时,姜伟新表示,十二五规划的3600万套保障房,根据实际情况,或会调整变化。明年住建部将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量,特别是数量进行中期评估,根据中期评估结果确定原定的3600万套规划数是不是要进行调整,需要的话应该进行调整。
※一线多个城市楼市频现退房现象,广州虽未现退房潮,但开始出现一手楼价低过二手楼价
据杭州透明售房网公布,从10月8日至27日20天的时间,杭州退房套数就有30套,这相当于今年一季度的二分之一。数据显示,一季度杭州市退房65套,二季度71套,三季度555套,退房数量逐渐增多。其中9月份海运国际大厦一次性退房505套,在最近三年来极为少见,而央企保利地产在杭州的一楼盘三季度退房也高达15套。
南京市网上房地产10月14日公布的10月份退房名单显示,新增期房退房53套,创出最近几个月来的新高。而在最近3个月的南京退房排行榜上,大华锦绣华城项目以77套高居首位,排第11位的世茂外滩新城二期退房套数也达33套。
在上海,10月15日,一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销,购房者用2万元办理会员卡,即可抵扣30万元的总房款。计算下来,销售均价为每平方米14000元左右,较此前已售房源的价格低两三成。此次促销吸引了不少看房者下单,但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士表示,她之前购买的是期房,要到明年三月才能拿到房子,“钥匙还没拿到,价格已经缩水两三成”。10月22日,100多名购房者在售楼处聚集,并与工作人员发生纠纷。
北京方面,在京贸国际城、华业东方玫瑰、首开常青藤等项目现场,购房者们多次表达退房或者补偿的诉求。去年初,位于北京市通州区的京贸国际城房价由13000多元/平方米一路涨至25000多元/平方米,孰料去年4月楼市调控政策剧变,去年年底时京贸国际城房价又跌回至近20000元/平方米,而如今京贸国际城是一降再降,价格回落至14000——15000元/平方米,引起了业主的不满。
随着楼市调控继续在全国发力,房价下行压力逐渐增大,这让开发商十分纠结:降价,才能求售回笼资金;也有可能引来前期购房者集中退房。
在限购、限贷等一系列政策的影响下,全国楼价最高的上海等长三角城市引领全国降价潮,并出现旧业主对大幅降价不满集体退房的情况。在广州,虽然未见退房潮,但开始出现一手楼价大幅低过二手楼的现象。番禺区有知名发展商的楼盘上周六进行VIP认购时,毛坯价低至1.38万元/平方米,该盘洋房二手价目前为1.7万-1.8万元/平方米,新一期楼价比二手价大降三四千元/平方米。
新法速递

※《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》【穗府(2011)17号】
为贯彻国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,下称条例),规范广州市国有土地上房屋征收与补偿工作,保障城市建设顺利进行,广州市人民政府于2011年9月6日发布了《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》【穗府〔2011〕17号,下称实施意见】,并正式实施,有效期3年。
与条例相比,实施意见主要在以下三大方面进行了细化并提出了具体要求:
1.在条例规定的“多数”的基础之上,实施意见明确要求“半数以上”被征收人有异议的,房屋征收部门应当组织听证。实施意见第五条第2款规定,因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的,房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。房屋征收的听证程序,由市房地产行政主管部门负责制定。
2.细化了条例第十七条第2款有关对被征收人的奖励,实施意见第十二条第2款规定,房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度,搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。
3.在条例第十九条规定的对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的基础上,实施意见明确要求,住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。如被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格,结清差价。
附:实施意见全文
《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》
各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:
为贯彻国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,以下简称《条例》),规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动,保障城市建设顺利进行,结合我市实际,现提出如下实施意见:
一、市人民政府负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作;各区人民政府按照职权分工,负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。
为推进简政强区事权改革,市辖各区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作由各区人民政府依法决定;市级以上重大项目、跨区项目以及市政府认为需要统筹的项目,由市人民政府直接决定。
  二、市政府房屋征收机构(以下称市房屋征收部门)负责具体组织实施本市的房屋征收与补偿工作,各区房屋征收部门(以下称区房屋征收部门)由区人民政府确定。
  房屋征收部门的主要职责为:(一)负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策,拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定,报本级人民政府批准后执行;(二)组织编制本行政区域内房屋征收规划和年度计划;(三)组织实施本级政府决定的国有土地上房屋征收与补偿工作;(四)受本级人民政府委托,组织有关部门论证和公布征收补偿方案,征求公众意见,举行听证会,对房屋征收进行社会稳定风险评估等;(五)协调其他政府有关部门加强对本行政区域内房屋征收与补偿实施工作的指导;(六)与被征收人签订补偿协议;(七)完成法律、法规规定的和本级政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。
  市房地产行政主管部门对全市房屋征收部门的房屋征收与补偿实施工作进行监督管理。市房屋征收部门指导监督各区房屋征收部门开展国有土地上房屋征收项目具体工作的实施。
  三、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
  四、依照《条例》第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
  区房屋征收部门应从地区经济社会发展的实际出发,按照本地区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制年度征收计划,并应于每年10月31日前将本区下一年度的征收计划报送市房屋征收部门。
  市房屋征收部门汇总各区年度征收计划,并编制市年度征收计划报市房地产行政主管部门。
  保障性安居工程建设、旧城区改建,应当按照法定程序纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。
  五、房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应当在政府门户网站予以公布,并在房屋征收范围内显著位置予以公告,公开征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。被征收人(以户为单位,下同)需提交意见的,应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。
  因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的,房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。房屋征收的听证程序,由市房地产行政主管部门负责制定。
  六、作出房屋征收决定前,由房屋征收部门按规定开展社会稳定风险评估并制定风险评估报告。
  征收项目涉及被征收人数量较多的,或者其他重大复杂项目,市、区人民政府作出房屋征收决定前,应当经政府常务会议讨论决定。
  七、市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告,并且在公开发行的报纸上刊登及在政府门户网站上发布。公告应当载明以下内容:
  (一)征收的目的和依据;
  (二)征收的地点和范围;
  (三)委托的征收实施单位名称;
  (四)房屋征收补偿方案;
  (五)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;
  (六)行政复议、行政诉讼权利;
  (七)索取房屋征收相关资料以及咨询地点;
  (八)其他应当公告的事项。
  区房屋征收部门应当在区人民政府作出房屋征收决定之日起7日内将征收决定及征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门。
  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
  八、房屋征收部门或其委托的征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋等情况进行摸底、调查,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
  九、房屋征收范围确定后,有关部门应当依据权限,在征收范围内停止办理下列事项或建设行为:
  (一)新建、扩建、改建房屋的审批;
  (二)户口的迁入和分户的办理,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户的除外;
  (三)以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理;
  (四)改变房屋、土地用途;
  (五)房屋的转让、租赁和抵押;
  (六)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。
  房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
  被征收人、房屋承租人凭征收补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续,相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。
  十、被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定,以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿标注的面积和用途为准。
  市、区人民政府作出房屋征收决定前,应当由房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑,以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。
  对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋,可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收住宅房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑,按建筑物重置成本结合成新予以补偿。
  十一、市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名录。房屋征收决定公告后10日内,被征收人应协商选定房地产评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的,视为协商选择有效,由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的,由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时,邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道(镇)、社区组织代表等参与监督。
  房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。
  十二、对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
  房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。
  对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
  房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
  十三、征收个人住宅,被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房,符合申请条件的,住房保障管理部门应当优先安排。
  征收按照房改政策购买的房屋,被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续。被征收人不购买公用分摊面积的,对被征收人按照原购房面积给予补偿。
  征收租赁房屋,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换,不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
  符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的,房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿,不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。
  十四、被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格,结清差价。
  选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分,由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。
  十五、房屋征收补偿资金应根据房屋征收补偿工作和安置用房购买、建设的进度足额到位。
  房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。
  被征收人选择产权调换的,产权调换房屋交付前,被征收人或者房屋承租人自行安排住处的,房屋征收部门应当支付临时安置补助费;被征收人或者房屋承租人使用房屋征收部门提供的周转用房的,房屋征收部门不支付临时安置补助费。
  搬迁补助费和临时安置补助费标准由市房地产行政主管部门另行制定。
  十六、拥有合法产权,但被征收人自行“住改商”的住宅房屋,被征收人选择产权调换的,按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的,按以下方式给予补偿,但不支付停产停业损失补偿:
  (一)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房,被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
  (二)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房,被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
  按上述第(一)、(二)项计算的货币补偿款低于按照本意见有关住宅用房计算处理的补偿总额(即货币补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的,应当按照住宅用房的补偿总额确定补偿。
  十七、被征收人在签订征收补偿协议时,应当将被征收房屋的房地产权证一并缴回,房地产行政主管部门应当及时予以注销。
  实行产权调换的,房屋征收部门应当为被征收人办理所调换房屋的产权登记手续。房地产行政主管部门应当自收到申请之日起30日内给予办理。
  十八、房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本意见的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。
  补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。
  征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。
  被征收人、承租人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
  十九、被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。
  申请人民法院强制执行前,房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、周转用房、停产停业损失的提存公证。
  二十、房屋征收部门应将项目补偿安置方案、被征收房屋评估、被征收房屋的补偿、行政复议及行政诉讼、资金使用(拨付)、审计、监察等情况纳入征收补偿档案,并应按照统计管理的有关规定按时报送统计数据。
  二十一、《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定办理。各有关部门要加强引导、监督拆迁人和拆迁实施单位,依法做好被拆迁人的补偿安置工作。严格执行有关规定,规范行政裁决行为,确保行政裁决合法、公正。当事人拒不履行行政裁决的,政府及有关部门不得组织实施行政强制拆迁,应当依法申请人民法院强制执行。
  二十二、城市管理部门要加大对征收范围内违法建筑的查处力度,对征收决定期限内未自行拆除的违法建筑要依法进行查处;审计部门要加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,公布审计结果;监察机关要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。有关部门要按照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
  二十三、法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的,依照有关的法律、法规、规章执行。
  二十四、各县级市人民政府辖区内国有土地上的房屋征收与补偿工作参照本意见执行。
二十五、本意见自公布之日起施行,有效期3年。有效期届满或政策、法规变化,根据实施情况依法评估修订。
附件:1、广州市国有土地上房屋征收工作规则(试行)
    2、广州市国有土地上房屋征收补偿资金管理试行办法
    3、广州市国有土地上房屋征收风险评估试行办法
广州市人民政府
二○一一年九月六日

 


实务探讨
※ 物权法系列之小区车位、车库的产权归属
——是“首先”而非“优先”
自2007年10月1日起开始实施的物权法,对小区车位、车库的产权归属作出了明确规定,分三个层次,第一,小区的车位、车库应首先满足业主的需要,第二,小区规划内的车位、车库,发展商可以出售、附赠或出租,第三,小区规划外的车位、车库,属于业主共有。
有关车位、车库产权归属问题,在物权法征求意见过程中,受到社会普遍关注,主要有两种意见:
一种意见是,车位、车库应当归业主共有。主要理由是:(1)车位、车库已经摊入建筑成本,开发商将其再次买卖或者出租,侵害了业主的利益;(2)如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属,那么,在房屋销售过程中,由于开发商处于强势地位,商品房买卖合同特别是补充协议也属于格式合同,业主不可能以约定方式取得车位、车库的产权。
另一种意见是,车位、车库的归属,由业主与开发商约定,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。主要理由是:(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看,对车位、车库的归属,在商品房买卖合同中都有约定;(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用,规定业主共有很难操作;(3)开发商是否把车位、车库摊入成本,和商品房销售价格的高低没有必然联系,而且,也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中;(4)地下车库和地面上的停车场,作为独立设施,如果不允许开发商销售或者出租,可能影响开发商建造车位、车库的积极性,对业主不利。
最后,经对我国房地产市场有关车位、车库的实际做法及存在的问题进行调研后,我国物权法作出了的三个层次的规定:
第一,为杜绝现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放,造成小区有车位、车库但业主却不能用,由此,规定小区的车位、车库应当首先满足业主的需要;
第二,鉴于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因,小区车位、车库归业主共有很难实际分配、落实,不利于车位、车库的实际使用,因此,允许发展商可以出售、附赠或出租小区规划内的车位、车库;
第三,我国小区大多存在规划内的车位、车库数量严重不足的现象,规划内的车位、车库的数量是固定的,但是小区居民的汽车数量是一直在增长的,因此,现实生活中常见发展商或管理单位占用小区内其他场地设置停车位,侵犯了业主的共有权益,为此,物权法规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
物权法颁布后,实务中就物权法有关小区车位、车库“应当首先满足业主的需要”出现了理解争议,即发展商在出售、附赠或出租小区车位、车库过程中应如何操作,才做到了首先满足业主的需要?
对此,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号,下称“7号解释”)第五条作出了规定:
    “建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”
比如,某小区规划的房屋套数为1000户,小区规划的车位、车库的数量为200个,那么,配置比例为20%(车位车库数量200÷房屋套数1000),此时,发展商至少应将40个(车位、车库数量200×配置比例20%)车位、车库出售、附赠或出租给小区业主,法院才能认定发展商做到了首先满足业主的需要。
我们认为,最高法院对物权法有关车位、车库“应当首先满足业主的需要”的解释,在法理上属于目的解释,同时又是严格的字面解释。7号解释是在严格遵循物权法有关车位、车库的立法目的作出的解释,物权法有关车位、车库的立法目的是确定立车位、车库的归属原则,并要最大发挥车位、车库的实际使用价值。从字面解释角度的分析,物权法规定“应当首先满足业主的需要”,第一,“首先”不同于“优先”,因此,实务中,依据物权法主张业主对车位、车库有优先购买权,是不严谨的,不符合物权法的立法本意;第二,“首先”意味着先后顺序,这符合实际,小区业主对车位、车库的需要,在时间上是不同的,有的业主刚入住小区就需要,有的业主可能在入住小区很长一段时间才需要,有的业主可能入住后一直都不需要,因此,显然要求小区规划内的全部车位、车库均要首先满足业主的需要,是不合理的,也不利于发挥车位、车库的使用价值。

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